מה זה גרירת משכנתא?
לפני
שנסביר מה זה גרירת משכנתא, חשוב להבין מהי משכנתא: מדובר בהלוואה הניתנת עבור
רכישת נכס תמורת שעבודו ומשכונו לטובת הגוף המממן. כך ברגע שאדם נטל מהבנק משכנתא
של חצי מיליון שקל כדי לרכוש דירה לעצמו, הדירה שהוא רוכש משועבדת על סך חצי
מיליון שקל לטובת הבנק. במקרה שהלווה לא עומד בהתחייבויותיו, הבנק רשאי לממש את
זכויותיו על הדירה, למכור אותה ולפדות את המשכנתא דרך המכירה. אל דאגה, אורך זמן
רב מאוד עד שהבנק בוחר לעשות צעד כזה. מדובר בצעד המצריך אישורים משפטיים וזמן רב.
מה כן? הבנק רוצה בטוחה כאשר הוא מעניק הלוואה גבוהה כל כך, ומשכון הנכס היא בטוחה
מספקת עבורו. בגרירת משכנתא הבנק נתן הלוואה אך הוא מעביר את המשכון על הנכס מנכס
אחד לנכס אחר.
מתי מבצעים גרירת משכנתא?
כאשר
רוכשים דירה ולוקחים משכנתא עבור מימון הרכישה, הדירה ממשוכנת לבנק. אך מה קורה כאשר
בעל הנכס מחליט למכור את הנכס, הדירה קטנה לו והוא מעוניין לרכוש דירה גדולה
ומתאימה יותר לצרכים שלו? הוא מוכר את הנכס הקודם ורוכש נכס אחר. ומה קורה כאשר
הדירה עדיין ממושכנת לבנק בגין משכנתא שלא סולקה עדיין?
גוררים משכנתא.
מכירת דירה יד שנייה לצורך מימון דירה משופרת
כאשר
מוכרים דירה, צריכים לבדוק את דרכי המימון הקיימים לרכישת הדירה החדשה. הרי כל
רכישת דירה מצריכה הון עצמי וכאשר מדובר בדירה לשיפור דיור גובה ההון העצמי שיידרש
יעמוד על 30% מערך הנכס. כאשר מדובר בדירה נוספת הנרכשת להשקעה, נדרש הון עצמי רב
יותר והוא יעמוד על 50% מערך הנכס.
את
ההון העצמי לרוב ממנים באמצעות הכסף הנכנס ממכירת הדירה הישנה ואת כספי המשכנתא
הקיימת גוררים לדירה החדשה.
מה עושים כאשר מחיר הדירה החדשה יקר יותר מהדירה הקודמת?
ניתן
לגרור את המשכנתא הקיימת ולבדוק לקיחת משכנתא נוספת על אותו הנכס או הגדלת המשכנתא
הקיימת לצורך מימון הנכס.
מה עושים כאשר מעוניינים לקחת את המשכנתא החדשה מבנק אחר?
אם
הלוואת המשכנתא הייתה מבנק איקס וכעת, עבור הדירה החדשה אתם מעוניינים לקחת משכנתא
מבנק וי, לא תוכלו לבצע גרירת משכנתא. תצטרכו לסלק את המשכנתא הישנה ולקחת אחרת
חדשה, מהבנק ממנו אתם מעוניינים. מדובר במשכנתא לשיפור דיור והיא אפשרית.
איך ממנים את ההון העצמי אם הדירה עדיין לא נמכרה?
כאשר
מחירי הדיור עולים ומתייקרים ההמלצה למשפרי דיור היא קודם לרכוש נכס מתאים ורק אחר
כך למכור את הנכס הקיים. כך לא סופגים התייקרות חדה הפוגעת בכיס. טריק זה מביא
למצב בו אנשים רוכשים דירה עוד לפני שהם מכרו את הנכס הקודם וכך אין להם איך לכסות
את ההון העצמי. מה עושים במצב כזה? נעזרים בהלוואת גרייס על סך ההון העצמי. יועץ
משכנתאות מומחה ידע לכוון אתכם בנושא.
מה חשוב לקחת בחשבון כאשר רוכשים דירה לשיפור דיור?
כאשר
מחשבים הון עצמי לשיפור דיור, לא מעט אנשים טועים ומחשבים את 30 האחוזים הנדרשים
להון העצמי ושוכחים לחשב את העלויות הנלוות לתהליך. קחו בחשבון כי ללקיחת משכנתא
ורכישת דירה חדשה תצטרכו לשלם שכר טרחה עבור עו"ד מקרקעין, יועץ משכנתאות,
שמאי מקרקעין שיעריך את שווי הנכס, עלות בדק בית, מפקחי בניה במקרה של דירה בתהליך
בנייה, אדריכלים, מעצבי פנים ועלות ייעוץ עם יועץ נדל"ן אם נעזרתם בו לצורך
העסקה.
מתי משתלם לגרור משכנתא?
גרירת
משכנתא לא תשתלם בכל מחיר. לרוב, היא תתבצע כאשר המשכנתא הקודמת כוללת תנאי משכנתא
מעולים שלא ניתן להשיג בשוק המשכנתאות של היום וחבל לפספס אותם. כאשר תנאי המשכנתא
הקודמת לא היו "ביג דיל", אין מה להפסד וניתן לסלק את המשכנתא הישנה
וליטול משכנתא חדשה מותאמת לתנאי החיים הנוכחיים.
מה חשוב לקחת בחשבון בביצוע גרירת משכנתא?
כאשר
גוררים משכנתא, לא תמיד לוקחים בחשבון שיש סכום כסף שצריך להשלים למשכנתא וכך, אם
גובה ההחזר החודשי עמד על 1,500 ₪ לחודש, הרי שאם תגדילו את סכום המשכנתא גובה
ההחזר החודשי יעלה מעל לסכום זה והוא עלול לא להתאים לגובה יכולת ההחזר החודשית.
מקרים כאלו חשוב לחשב מראש ולהיעזר ביועץ משכנתאות שיבדוק עלות מול תועלת סופית.
לפעמים עדיף לקחת משכנתא חדשה על הסכום הכולל ולא לגרור משכנתא ולהיתקע עם החזר
חודשי גבוה ביחס ליכולת.
נקודה נוספת חשובה לציון היא יתרת המשכנתא
הנדרשת. ברגע שגוררים משכנתא ישנה ומעוניינים
לקחת משכנתא חדשה להשלמת סכום הרכישה, לא יהיה ניתן לקחת את המשכנתא מבנק אחר,
הבנק ממנו לקחו את המשכנתא הנגררת רק הוא יסכים לתת את המשכנתא הנוספת. הבעיה היא
שהבנקים מנצלים זאת ומציעים תנאי משכנתא פחות טובים למשכנתא החדשה. לכן, כאשר
לוקחים משכנתא חדשה חייבים לבחון היטב את תנאי המשכנתא החדשה. הרי מגרירת משכנתא
ניתן להרוויח ולשמור על תנאי המשכנתא הקודמת, אך בד בבד על המשכנתא החדשה מתקבלים
תנאים פחות מותאמים ולכן חשוב לבדוק זאת מראש ולנהל על כך משא ומתן מול הבנקים
השונים.
תהליך גרירת משכנתא
תהליך
הגרירה הוא מורכב יחסית. את רישומי המשכנתא שעל הנכס הקודם מעבירים לנכס החדש.
לצורך כך צריך לבקש אישור עקרוני מהבנק, רק לאחר קבלת אישור עקרוני ניתן להמשיך
בתהליך הגרירה. כאן תצטרכו לערב עורך דין שינהל את תהליך העברת הרישום וכל המסביב.
לרוב, כאשר גוררים משכנתא יש צורך בהגדלת ההלוואה ולכן לוקחים משכנתא חדשה נוספת
על הנכס, כאן צריכים להיות ערניים ולזכור את הנקודות שהזכרנו.
אם אתם
גוררים משכנתא גדולה על נכס בעל ערך נמוך מגובה ההלוואה, הבנק לא יאשר את הגרירה
בגלל שהוא לא מקבל בטוחה שוות ערך להלוואה.
גרירת משכנתא לפיקדון
במקרים
בהם לא נמצאה עדיין בטוחה תמורת הלוואת המשכנתא, הבנק יכול לאשר גרירת משכנתא
לפיקדון. הלווה ממשיך לשלם את המשכנתא והפקדון הוא הבטוחה הזמנית עד למציאת בטוחה
טובה יותר. כך ברגע שתמצאו דירה לרכישה, כספי המשכנתא הנגררת ישמשו לרכישת הנכס
החדש. בגרירת משכנתא לפיקדון ניתן להיעזר ויש אופציות מגוונות לכך. ההמלצה היא
להיעזר ביועץ משכנתא מקצועי לצורך כך.
חשיבות ההתייעצות עם יועץ משכנתאות
יועץ
משכנתאות מקצועי הוא זה שיבחן את כדאיות התהליך וימליץ על הצעדים להמשך. הוא ידע
לנהל את תיק המשכנתא ולהוזיל את הריביות ככל הניתן. גרירת משכנתא מלווה בבירוקרטיה
רבה וכאשר פונים לאיש מקצוע מומחה בתחום, מרוויחים שיש מי שינהל את העניינים על
הצד הטוב ביותר, וממילא, מקבלים שקט ורוגע נפשי מכל הקשור למשכנתא.
