מדוע חשוב להבין מהם ההבדלים בין דירה יחידה ודירה נוספת בהיבטי מיסוי?
מס רכישה בקניית דירה, יכול להוות נתח
משמעותי מההוצאות בעסקת הנדל"ן שלכם. לכן, לפני ביצוע עסקת רכישה, חשוב לדעת
מהו גובה מס הרכישה הצפוי כחלק מתקצוב העלות הכוללת של עסקת המקרקעין. בהקשר זה,
גם מועיל לדעת אם אתם זכאים לפטור או הקלות במס רכישה, ולבצע תכנון מס כדי למזער
את הוצאות המיסוי בעסקה תוך מימוש מיטבי של זכויותיכם המיסויות. חשוב לדעת כי
השלמת עסקת הרכישה והסדרת העברת הזכויות בנכס על שמכם בטאבו / ברמ"י, מחייבת
אתכם להציג אישור המעיד על כך שמס הרכישה שולם על ידכם כחוק. לכן כדאי להיערך
לנושא מראש.
מה שיעור מס הרכישה לדירה יחידה?
שיעור מס הרכישה לדירה יחידה בישראל,
הוא מדורג. במדרגה הראשונה קיים פטור ממס רכישה עד התקרה הקבועה בחוק. במדרגה
השנייה שיעור המס הוא 3.5%, במדרגה השלישית - 5%, בדרגה הרביעית - 8% ובמדרגה
החמישית והאחרונה - 10% מס רכישה. למותר לציין כי תקנות המס והשיעורים הנ"ל
כפופים לשינויים מדי שנה.
מה הכוונה ב"דירה יחידה" בהקשר של מס רכישה?
"דירה
יחידה" מתייחסת לדירת מגורים המשמשת כדירה הבלעדית שבבעלות הקונה בישראל
(כהגדרתה בסעיף 16א לחוק). דירה נחשבת יחידה, גם אם הקונה מחזיק פחות משליש מדירת
מגורים אחרת. תיקון 85 לחוק משנת 2016 הרחיב את הגדרת "דירה יחידה" כך
שתכלול גם דירה שירש הקונה, כל עוד חלקו בה אינו עולה על מחצית.
כאשר הקונה
רוכש חלק מדירה, יש לחשב את שיעור מס הרכישה לפי שווי הדירה הכולל ולאחר מכן
להכפיל את החלק הנרכש לקביעת סכום המס הרלוונטי, על פי חלקו היחסי של הקונה בנכס
הנ"ל.
האם בחישוב מס רכישה נלקחת בחשבון בעלות משפחתית בדירות נוספות?
רשות המיסים בישראל רואה בתא המשפחתי
כולו, לרבות בני זוג וקטינים מתחת לגיל 18, כישות הרוכשת את הדירה. במקרים מסוימים
זה יכול לעשות הבדל גדול, למשל אם אחד מבני הזוג כבר מחזיק בדירה.
במקרים בהם אחד מבני הזוג כבר מחזיק
בדירה לפני הנישואין, ניתן לבקש שומה מפוצלת כך שבן הזוג שאינו בעל דירה ייחשב
כרוכש דירה יחיד על חלקו בנכס הנרכש במשותף. גם במקרה של דירה שעברה בירושה, ניתן
לבקש שומה מפוצלת כך שבן הזוג השני ייחשב כרוכש דירה יחיד.
מדוע מס הרכישה לדירה נוספת גבוה יותר?
המס על רכישת דירה שנייה ומעלה בישראל,
גבוה יותר ממס הרכישה לדירה ראשונה, ולא במקרה. השילוב של הקלות במס לרוכשי דירה
ראשונה מחד ומיסים גבוהים יותר לרוכשי דירות נוספות מאידך, הוא הדרך של המדינה
לתמוך בזוגות צעירים ובמשפרי דיור ולתת להם עדיפות על פני משקיעי נדל"ן שכבר
יש נכסים בבעלותם.
מדרגות המס ברכישת דירה יחידה לעומת דירה נוספת
שיעורי מס הרכישה עבור דירה ראשונה
ודירה שנייה ומעלה, נקבעים על בסיס שנתי בחוק מיסוי מקרקעין.
מדרגות מס רכישה לדירה יחידה 2023
מס הרכישה
לדירות מגורים בישראל מחושב על פי שיעורי מס מדורגים, אשר מתעדכנים מדי שנה בשנה.
שיעורי המס לרכישת דירה ראשונה או דירה יחידה נכון ל- 16 בינואר 2023, ועד 15
בינואר 2024, הם כדלקמן:
●
על שווי של עד
1,919,155 ₪ - פטור ממס
●
על חלק השווי
שבין 1,919,155 ₪ ל- 2,276,360 ₪ - 3.5%
●
על חלק השווי
שבין 2,276,360 ש"ח ל-5,872,725 ש"ח - 5%
●
על חלק השווי
שבין 5,872,725 ₪ ל-19,575,755 ₪ - 8%
●
על חלק השווי
מעל 19,575,755 ₪ - 10%
מדרגות מס רכישה לדירה נוספת 2023
שיעורי מס
הרכישה לדירה שנייה (ומעלה) ל- 16 בינואר 2023 ועד 15 בינואר 2024, הם כדלקמן:
● 8% על חלק השווי עד 5,872,725 ₪
● 10% על חלק השווי מעל 5,872,725 ₪.
מי עשוי להיות זכאי להקלות בתשלום מס רכישה?
רוכשי דירות בישראל לרוב חייבים במס
רכישה, עם שיעור מס נמוך יותר לרכישת דירה יחידה ושיעור גבוה יותר לרכישת דירה
נוספת. עם זאת, הקלות מס זמינות לרוכשי דירה ראשונה ולמי שמתכננים למכור את דירתם
הקודמת בתוך שנה וחצי מהרכישה.
גם נכס שעבר בירושה או הועבר ללא תמורה
(כמתנה) עשוי להיות פטור ממס רכישה או שבעליו החדשים יהיו זכאים להקלות מיסוי
בתנאים מסוימים. פטור ממס רכישה יכול להתאפשר גם בהעברת דירה במסגרת הסכם גירושין
בכפוף לעמידה בהגבלות הקבועות בחוק בנוגע למכירה עתידית של הנכס. בנוסף קבלת דירה
בפרויקט פינוי-בינוי בתמורה לדירה הישנה - מזכה גם היא את המקבל בפטור ממס הרכישה.
בנוסף לכך, נכים, משפחות שכולות, נפגעי
טרור, עולים חדשים ותושבים חוזרים, הן בין קבוצות האוכלוסיה בישראל, הזכאיות בכפוף
לעמידה בתנאים מסוימים, לקבל הקלות במס רכישה.
דירה יחידה ודירה נוספת בהיבטי מיסוי - סיכום
אם אתם עומדים לקראת רכישת דירה יחידה
או דירה נוספת, חישוב שיעור מס הרכישה הצפוי לכם בעסקה וביצוע תכנון מס מקצועי,
יכול לסייע לכם בחיסכון משמעותי בהוצאות המיסוי בעסקה. מאחר ומדובר בנושאים
מורכבים המחייבים בקיאות בתקנות המס, מומלץ לפנות לייעוץ מעו"ד מקרקעין
מומחה, יועץ משכנתאות או יועץ נדל"ן.
