לוח תשלומים – מה זה?
לוח התשלומים הוא בעצם מסמך, המצורף בתור נספח
לחוזה, אותו ערכתם עם עו"ד מקרקעין, ומחייב כמובן כמו החוזה כולו. עמידה בלוח
התשלומים מאוד חשובה לשני הצדדים, ללקוח הקונה את הדירה, בכך שפורס את התשלום על
פני זמן רב, ולא מסכן את כספו בתשלום מלא. ולקבלן מנגד, בכך שמקבל תמורה עבור
הדירה אותו הוא בונה, ואינו בונה בלי שיהיו לו את המשאבים הדרושים לו. בדרך כלל
נהוג לפרוס את התמורה על פני מספר תשלומים, שתלויים במצב הבנייה. בדרך כלל, כל
תשלום יקבע לעוגן כלשהו בבניית הדירה, למשל, תשלום ראשון בעת חתימת החוזה, תשלום
שני ביציקת הרצפה, תשלום שלישי לאחר השלמת המעטפת, וכן על זו הדרך.
מה ההבדל בין לוח תשלומים
ברכישת דירה מקבלן ללוח תשלומים ברכישת דירה יד שניה?
אחד הדברים המעוגנים בחוק ברכישת דירה מקבלן זה
העובדה שאם התשלום הראשון, שקבוע בדרך כלל למועד חתימת החוזה לרכישת הדירה, גבוה
משיעור של 15% ממחיר הדירה, הקבלן כבר יצטרך להעמיד לרוכש בטוחה בדמות ערבות חוק
מכר או הערת אזהרה. בשל העובדה שמדובר בסכום ראשוני גבוה, הלקוח רוצה להיות בטוח
שלבסוף יקבל את התשלום. תשאלו כל יועץ משכנתאות או בעל מקצוע מתחום שמאות מקרקעין,
רכישת דירה היא התחייבות רצינית מאוד, ולכן ללקוח ישנה זכות מלאה לקבל בטוחה כל
שהיא על הכסף אותו הוא משלם.
לוח תשלומים כבטוחה לקונה
אחד הדברים שמרגיעים את רוכש הדירה מהקבלן, זה
העובדה שלוח התשלומים מבוסס על התקדמות הבניה. כך, יש לקבלן ולמפקח הבניה, אינטרס
לקדם את הבניה. כאשר אם שלב הבניה עליו סוכם לתשלום כלשהו, לא מבוצע, גם התשלום נדחה. כך ההתקדמות
של הבניה תלויה בתשלום הסכום שנקבע מראש.
לוח תשלומים צמוד מדד
אחד ההבדלים הגדולים בין דירת יד שניה, דירה מקבלן
זה העובדה שלוח התשלומים שקלי וצמוד מדד, או מדד המחירים לצרכן, או מדד תשומות
הבניה. חשוב לבדוק גם מה מדד הבסיס שמופיע בהסכם, אליו מצמידים את התשלומים. למשל
ישנם קבלנים שדורשים שכל תשלום שנקבע החל מה -16 לחודש יהיה צמוד למדד שפורסם לפני
אותו התשלום.
מתי מתבצע התשלום האחרון?
בדרך כלל התשלום האחרון מתבצע בעת סיום הבניה וקבלת טופס 4. אם
תשאלו אדריכלים או כל אחד שמשמש כיועץ נדל"ן, אין לשלם את התשלום
האחרון לפני שהוצא בגינה טופס 4, האישור של הרשויות שמעיד שניתן לחברה לתשתיות
חשמל ומים, וכי היא ראויה למגורים. מומלץ מאוד לערוך בדק בית ולוודא שהקבלן אכן
עמד בכלל הדרישות שהוצבו לו בחוזה.
חתמתם אחרי 16.05.2019? להלן שיעורי התשלום לדירה חדשה בבניין - לפי קצב התקדמות הבניה
לפני שנציג בפניכם את הטבלה, חשוב לדעת, לקבלן אסור לגבות תשלום גבוה יותר מהטבלה גם אם רשום אחרת בחוזה בנוסף אם שילמתם יותר סביר להניח שיש כאן עבירה פלילית וניתן להגיש תלונה למשטרה כנגד הקבלן.
אחוזים % ממחיר הדירה | שלבי הבניה של בניין חדש | השלב מתייחס לבניין /קומה /דירה |
31% | עם גמר יציקת המפלס התחתון ביותר בבניין הכולל מפלס תת קרקעי לחנייה או מרתף *שימו לב שיעור זה כולל את התשלום ששולם בחתימה על ההסכם. | כל הבניין |
| 25% | עם גבר עבודות השלד, הכולל את עבודת האינסטלציה והחשמל במסגרת השלד, בנוסף מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי. (עבודות אלו מדברות על הקומה של הדירה ובקומות שמתחתיה) | כל הקומה שהדירה נמצאת בה (והקומות שמתחתיה) |
| 5% | עם גבר עבודות השלד, הכולל את עבודת האינסטלציה והחשמל במסגרת השלד, בנוסף מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי. (של כלל הבניין!) | כל הבניין |
| 6% | עם גמר חיפוי חוץ בבניין כולו | כל הבניין |
| 10% | עם גמר טיח וריצוף בדירה הספציפית | הדירה עצמה |
| 13% | עם גמר חיפוי פנימי, הרכת החלונות ומעקות, דלתות כניסה ודלתות אש | הדירה עצמה |
| 5% | עם גמר מערכות משותפות בכל הבניין, לרבות מעליות וכיבוי אש, ופיתוח חצר ושטחים משותפים כנדרש לקבלת אישור אכלוס | כל הבניין |
| 5% | עם קבלת אישור אכלוס ומסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר שחתמם עליו עם הקבלן *שימו לב אישור אכלוס - אישור להספקת מים, חשמל או חיבור לטלפון בהתאם לתקנות התכנון והבנייה | הדירה עצמה |
השיקולים שבלוח התשלומים
שימו לב שמצד אחד יש עניין להקדים את התשלומים,
למשל כדי להתגבר על מדד תשומות הבנייה שעולה. מצד שני, ישנם כאלה שלא לוקחים
משכנתא עד תשלום מסוים, ודחיית לקיחת המשכנתא, מאפשרת להם תשלומים ללא ריבית, ובלי
הצורך לשלם באותו זמן, גם עבור דירה מקבלן שעוד לא הסתיימה בנייתה, וגם עבור
שכירות. בנוסף, ישנם הקדמת תשלומים יכולה ליצור סיכון בכך שהרוכש שם את הכסף לפני
השלמת הבנייה, מה שמחייב פחות את הקבלן.
לסיכום
לוח תשלומים הוא עוד דרך של הרוכש, להעמיד
בטוחות כך שיקבל לבסוף את התמורה לכספו. גם לקבלן יש אינטרסים בלוח תשלומים מוגדר
מראש, כך שביכולתו לדעת מתי בדיוק יגיע התשלום, ומה יהיה גודלו.
