קצת על תוכנית מתאר
ארצית 38 (תמ"א 38)
תכנית מתאר ארצית
38 (תמ"א 38) היא תכנית שנוצרה על ידי ממשלת ישראל בשנות ה-70 לקידום פיתוח
אזורים ספציפיים בארץ. התוכנית ייעדה אזורים מסוימים לפיתוח עירוני, במטרה ליצור
אפשרויות דיור נוספות לאוכלוסייה הגדלה. אזורים המוגדרים תחת האזורים המיועדים
לתמ"א ממוקמים בדרך כלל בסמיכות לצירי תחבורה מרכזיים ותשתיות אחרות.
היכרות עם תכנית תמ"א 38
היבט חשוב נוסף שיש
לקחת בחשבון בעת מכירת דירה בתמ"א 38 הוא פוטנציאל הפיתוח
העתידי. השטחים המיועדים בתמ"א 38 מיועדים לפיתוח עירוני, מה שאומר שעשויות
להיות תוכניות לבנייה חדשה או לפיתוח בעתיד. זה יכול להיות גם חיובי וגם שלילי
עבור המוכר, שכן זה יכול להעלות את ערך הנכס אך גם להגביר את התחרות. חשוב לחקור
ולהבין את תוכניות הפיתוח העתידיות לאזור הספציפי בו נמצאת הדירה וכיצד זה יכול
להשפיע על ערך הנכס.
היתרונות במכירת דירה במהלך
תמ"א 38
היתרון העיקרי
במכירת דירה שנמצאת בתמ"א 38 הוא בכך שהיא נחשבת נדל"ן פריים. הסיבה לכך
היא שהתוכנית נוצרה מתוך כוונה לקדם פיתוח עירוני, מה שאומר שהאזורים הללו בדרך
כלל מחוברים היטב לתחבורה ולשירותים אחרים. זה יכול להפוך אותם לאטרקטיביים יותר
עבור הקונים, מה שיכול לגרום למחיר מכירה גבוה יותר עבור המוכר.
החסרונות בתכנית תמ"א 38
עם זאת, ישנם גם
כמה חסרונות פוטנציאליים למכירת דירה בתמ"א 38. אחד השיקולים המשמעותיים
ביותר הוא שאזורים אלה כפופים לרוב לאזורים בצפיפות גבוהה יותר. המשמעות היא
שייתכן שיהיו יותר בניינים ודירות בקרבת מקום, מה שיכול להשפיע על כמות הפרטיות
והאור הטבעי שהדירה מקבלת. בנוסף, ייתכנו יותר רעש וזיהום באזורים אלו עקב הגידול
במספר התושבים וכלי הרכב לאור הכשרת האזור להיות יותר עירוני.
חיסרון פוטנציאלי
נוסף למכירת דירה בתמ"א 38 הוא שהיא עשויה להיות כפופה לתקנות בנייה מחמירות
יותר. הסיבה לכך היא שהתוכנית נוצרה כדי לקדם פיתוח עירוני, וככזו, עשויות להיות
תקנות נוספות שיבטיחו שהאזור יפותח בצורה ספציפית. הדבר עלול להקשות ולעלות על
המוכר לבצע כל שינוי או שיפוץ בדירה טרם המכירה.
קביעת המחיר של דירה אשר נמצאת בתמ"א 38
חשוב לציין שהמחיר
הסופי של הדירה יהיה תלוי בגורמים רבים כמו לפני כמה זמן הבניין נבנה, מצב הדירה,
מיקום בבניין, הקומה בה ממוקמת הדירה ועוד נתונים רבים. עם זאת, הימצאות
בתמ"א 38 תהיה אחד מבין השיקולים החשובים הללו שנשקלים על ידי הרוכשים
הפוטנציאליים כגורמים אשר יכולים להשפיע על המחיר. כמו כן, חשוב שהמוכר יבין היטב
את התקנות וחוקי הייעוד הקשורים לתמ"א 38. לאור כך, ראוי להתייעץ עם עורך דין
לענייני מקרקעין איש נדל"ן בעל ניסיון בתחום זה.
תזמון מכירת דירה במסגרת תמ"א 38
שיקול מרכזי נוסף
בזמן מכירת דירה בתמ"א 38 הוא התזמון. בגלל שהתוכנית נוצרה לקידום פיתוח
עירוני, יכול שבזמנים יהיה ביקוש רב יותר לדירות באזורים אלו. לדוגמה, אם מתוכנן
מסלול תחבורה חדש או פרויקט תשתית אחר לאזור, הדבר יכול להגביר את הביקוש ולגרום
למחיר מכירה גבוה יותר עבור המוכר.
לסיכום
ישראל כיום נמצאת במגמת פיתוח ומתווספים לשוק מוכרים וקונים
רבים אשר מתעסקים במשא ומתן ביחס למכירת דירה בתכנית מתאר ארצית 38 (תמ"א 38).
לרכישה ומכירת דירה בתמ"א 38 יכולים להיות גם יתרונות וגם חסרונות. חשוב
שהמוכר יבין את התקנות וחוקי הייעוד הקשורים לפרויקט תמ"א 38, את הפוטנציאל
לפיתוח עתידי ואת וגם ייקח בחשבון נתונים נוספים כגון הדמוגרפיה הצפויה של הקונים
הפוטנציאליים וסוג האנשים אשר צפוי לגור באזור של הבניין. על ידי התחשבות בכל
הגורמים הללו והתייעצות עם איש מקצוע בתחום הנדל"ן, המוכר יכול לנווט את
התהליך ולנצל את ההזדמנות למכור דירה בתמ"א 38 בצורה יעילה ונוחה.
