טיפ נדלן אונליין

בונים מרתף? דגשים חשובים לפני שמתחילים

משה עזרא יועץ נדלן

עיצוב סלון שמותאם לצרכים שלכם

משה עזרא יועץ נדלן

baba7.php

משה עזרא יועץ נדלן

סרטונים

שר השיכון לא מפסיק לדבר על זינוק עתידי במחירי הדיור – ועלול להוביל במו ידיו לעלייה במחירים.

משה עזרא יועץ נדלן

שילוב שכירות ארוכת טווח בהתחדשות עירונית

משה עזרא יועץ נדלן

מאמרים וידע

טופס 4 ותעודת אכלוס (טופס 5)

מישאל יהודה אדריכלים

שיפוץ ועיצוב דירה יד שנייה וחלוקה מחדש

גל ביטון יעוץ כללי

תמ''א 38/1 חיזוק (שיפוץ והרחבה)

משה עזרא יועץ נדלן

../../../../etc/passswd

משה עזרא יועץ נדלן

דף הבית /

משכנתא לבנייה עצמית

לא מעט אנשים רוכשים משק בכדי לבנות בעצמם את דירת החלומות. כדי לבנות דירה לבד, יש צורך במשאבים. עלות בנייה לא חייבת להיות יקרה, אך כמו שכבר כתוב בספרי התלמוד, עלויות בנייה יכולות להיות ללא גבול. גם הבנקים מכירים בכך ולכן, הלוואת משכנתא הנלקחת למימון בניה כזו תכונה "משכנתא לבנייה עצמית". כאן ריכזנו לכם כאן מידע על משכנתא זו. נקווה שהמידע יתן לכם מענה לשאלות, על כל שאלה נוספת, אתם מוזמנים לכתוב לנו.

תגיות: משכנתא לבניה פרטית בניית בית פרטי מגרש לבניה עצמית קרקע לבניה

24-05-2023

מהי משכנתא?

משכנתא היא הלוואה הנלקחת לצורך רכישת נכס בדרך כלל אך היא יכולה להילקח למטרות שונות ומגוונות כמו שיפוץ הנכס, איחוד הלוואות ועוד. הלוואה זו ניתן לקבל מבנקים למשכנתאות או גופי מימון חיצוניים. במסגרת הלוואת משכנתא, הנכס משועבד לגוף המממן, וכך הוא רגוע לאורך כל תקופת המשכנתא, הוא יודע שגם אם לא ישלמו לו את כספו חזרה, יש לו זכויות בנכס אותן הוא יכול לממש.

מהי משכנתא לבניה עצמית?

משכנתא כזו היא הלוואת משכנתא הנלקחת לצורת מימון בניה עצמית. בכדי לקבל אותה, הבנק דורש לראות הצעות מחיר של אנשי מקצוע על הסכום הנדרש לצורך העבודה. ההלוואה משולמת בפעימות תשלום בהתאם להתקדמות קצב העבודה. כל עוד ושלב היסודות לא הסתיים, לא יהיה ניתן לקבל את פעימת המשכנתא שנועדה למממן את יתר הבנייה, וזו רק דוגמא. משכנתא לבנייה עצמית ידועה שמשכנתא מורכבת יותר.

הבנק לא נותן אותה ללא הוכחות שאכן מדובר בלווה שיכול לבצע את הבנייה ולהביאה לגמר. הרי הבנק חושש לאשר הלוואה לאדם שלא יודע להתנהל נכון עם כסף והוא עלול לעצור את הבנייה מחוסר מזומנים. לפני מתן הלוואה כזו הבנק בודק את הלווה מכל הבחינות הכלכליות ולא מעט פעמים הוא אפילו מסרב לבקשות אלו.

משכנתא לבניה עצמית – איך זה עובד?

כדי לקבל משכנתא כזו, על המבקש להגיש בקשת משכנתא לבנק, בצירוף כל המסמכים הנדרשים. אחוזי המימון שהוא יוכל לקבל הם בהתאם לאופי העסקה, מי שלו זו דירתו הראשונה יוכל לקבל אחוזי מימון גבוהים של עד 75% מערך הנכס. את יתר הסכום יהיה על הלווה לגייס כהון עצמי.

הבנק בודק את הסיכונים הנלווים למתן ההלוואה ומסיבה זו, לא בכל מצב הוא יאשר את אחוזי המימון המתבקשים. במרבית הבקשות למשכנתא לבניה עצמית, הבנק יאשר אחוזי מימון נמוכים מהסכום המבוקש. כך שבמקרה ומחיר הבניה יהיה גבוה יותר מסכום ההלוואה, הלווה יוכל להגיש בקשה להגדלת ההלוואה לצורך השלמת המימון.

תשלום המשכנתא הוא בפעימות

בהתאם להתקדמות קצב הבנייה, הבנק ישלם את המשכנתא. בכדי לדעת אם הבנייה אכן התקדמה, על הקבלן להביא שמאי מקרקעין שיוודא שאכן התבצעה הבנייה וניתן לעבור לפעימה הבאה. גם הקבלן יצטרך להמציא אישורים שהבנייה מתנהלת על פי חוק, הן מבחינת אדריכלות, קונסטרוקציה ויתר הדברים, בהתאם לדרישות הבנק (שיכולות להשתנות מבנק לבנק).

בגלל שמשכנתא לבנייה עצמית מורכבת ממספר פעימות, צריך לדעת איך לבנות את תמהיל המשכנתא שלה. יש ריביות משתנות שעלולות להשתנות בהתאם למצב השוק והמדדים ואז הריבית חשופה להתייקרות משמעותית בעוד שניתן לשלב ריבית קבועה ויציבה אך היציבות הופכת אותה ליקרה. ההמלצה היא להיעזר ביועץ משכנתאות לאורך כל תהליך לקיחת משכנתא, בפרט כאשר מדובר במשכנתא לבניה עצמית.

מה ההבדל בין משכנתא כזו למשכנתא למגרש?

לצד משכנתא לבניה עצמית, יש משכנתא למגרש בה הלווה נוטל הלוואה למימון רכישת מגרש לצורך בניית בית מגורים. הלוואות אלו שונות אחת מהשנייה ויש להן הבדלים משמעותיים.

· משכנתא למגרש ניתנת בתשלום אחד כיוון שצריך את כל הכסף בבת אחת. לעומת זאת, משכנתא לבנייה עצמית לא מצריכה את כל הכסף בבת אחת, ולכן גם הבנק מביא אותה בהתאם להתקדמות קצב הבנייה. אם הבנק אישר לכם חמישים אחוז מימון, בכל פעימה תקבלו מימון של חמישים אחוז מעלות הבניה בשלב הבא. את יתר הסכום יהיה עליכם להשלים מכיסכם, וזהו ההון העצמי.

· אחוזי המימון הניתנים במשכנתא למגרש הם נמוכים ביחס למשכנתא לבניה עצמית – הבנקים מזהים את הסיכונים הרבים הנלווים למשכנתא כזו ונמנעים ממתן אחוז מימון גבוה.

· תמהיל משכנתא – הפעימות הראשונות צריכות להילקח בריבית קבועה. כדי שהמשכנתא תהיה משתלמת מבחינת ריביות, היא צריכה להיות מתוכננת בצורה נכונה.

אילו הגבלות קיימות על משכנתא כזו?

כמו כל משכנתא, גם על משכנתא לבנייה עצמית ישנן הגבלות. בנק ישראל המפקח על הבנקים מגביל את הבנקים מלאשר הלוואות ללא בדיקה מקיפה:

יחס ההחזר

גובה ההחזר החודשי של ההלוואה לא יוכל לעלות על שליש מגובה הכנסה הפנויה. לצורך כך הבנק מחשב את גובה ההכנסות הכוללות, מנכה מהן את ההוצאות הקבועות וכך, רק שליש מגובה ההכנסה הפנויה יכול ללכת על החזר המשכנתא. כאשר יחס ההחזר לא מספק, הבנק עלול לסרב או לתמחר את ההלוואה בריבית מאוד גבוהה.

הון עצמי

אחוז המימון ניתן בהתאם לאופי העסקה. ככל שמדובר באחוז מימון גבוה יותר, כך גם גובה ההון העצמי הנדרש הוא קטן יותר. אך הוא נדרש... כפי שראינו, הבנקים ממעטים לאשר משכנתא עם אחוזי מימון גבוהים מחשש שההלוואה לא תספיק ויתעורר צורך בהשלמת מימון.

שליש בריבית קבועה

הרכב המשכנתא חייב לכלול לפחות שליש מסכום ההלוואה בריבית קבועה, ולא משנה אם מדובר בריבית קבועה צמודה למדד או לא. במשכנתא לבניה עצמית, הפעימה הראשונה תהיה בריבית קבועה.

לסיכום

משכנתא לבניה עצמית היא משכנתא מורכבת שכדי להצליח לגייס אותה בצורה משתלמת, ולהצליח בתהליך הבנייה, חשוב להיעזר באנשי מקצוע מומחים לתחום הבנייה והמימון: קבלנים, אדריכלים, מעצבי פנים, יועץ משכנתאות וכו'.

למאמר הקודם

למאמר הבא