מהי משכנתא?
משכנתא
היא הלוואה הניתנת לרכישת דירה תמורת שיעבודו. הבנק רושם הערת אזהרה על הנכס וכך
יש לו זכויות על הנכס. כאשר לווה לא עומד בהתחייבויות המשכנתא שלו, הבנק מממש את
זכויותיו והנושא עובר למחלקה המשפטית. במקרה שאין ברירה הבנק מוכר את הנכס וכך
מכסה את יתרת המשכנתא. מסיבה זו, כאשר לוקחים משכנתא, היא חייבת להיות תואמת לתנאי
החיים של הלווה. אין סיבה להתחייב על משכנתא בעלת החזר חודשי גבוה כאשר יכולת
ההחזר החודשית היא נמוכה.
משכנתא לדירה ראשונה – מה גובה
ההלוואה המתאפשרת?
מחירי
הדיור המאמירים לא מותירים ברירה וכיום, מי שמעוניין ליטול משכנתא חייב להביא הון
עצמי נכבד. גובה ההון העצמי נגזר ממחיר הנכס. בנק ישראל הוא המפקח על הבנקים והוא
לא מאפשר להם ליטול סיכונים רבים מידי. כך שאם לווב יבקש הלוואה גדולה מידי ביחס
לאחוזי המימון שהוא יכול לקבל, הבנק יסרב לבקשה. מכך ניתן להבין כי כאשר מגישים
בקשה להלוואה, הבקשה צריכה להיות מותאמת ונכונה בצורה מקצועית ויעילה.
גובה אחוזי המימון נקבע בהתאם לאופי העסקה
קבלו
טבלה בה ריכזנו את גובה אחוז המימון שניתן לקבל בהתאם לתקנות בנק ישראל.
|
אופי העסקה
|
גובה אחוז המימון הנדרש
|
|
עבור רכישת דירה ראשונה
|
75% מערך הנכס בשוק החופשי או
ממחיר הדירה בחוזה, הנמוך מביניהם.
|
|
עבור שיפור דיור
|
70% מערך הנכס בשוק החופשי או
ממחיר הדירה בחוזה, הנמוך מביניהם.
|
|
עבור רכישת דירה נוספת
|
50% מערך הנכס בשוק החופשי או
ממחיר הדירה בחוזה, הנמוך מביניהם.
|
|
דירה במסגרת תוכנית מחיר מטרה או
דירה בהנחה
|
ניתן לקבל עד 75% מערך הדירה בשוק החופשי (כך
מגיעים ל-90% מימון ממחיר הדירה וזה בגלל שמחיר הדירה נמוך משמעותית). ובלבד שגובה
ההון העצמי לא יהיה נמוך ממאה אלף שקל.
|
כמה הון עצמי צריך עבור משכנתא ראשונה?
לאחר
שראינו כי בהתאם להנחיות בנק ישראל גובה אחוזי המימון עומדים על 75% מקסימום, ניתן
לחשב את גובה ההון העצמי הנדרש = 25% מערך הנכס.
כך כדי
לרכוש דירה שערכה הוא מיליון שקלים, תצטרכו להביא לכל הפחות 250 אלף שקל עבור הון
עצמי. לפני שהבנק מאשר את ההלוואה, הוא בודק שיש למבקש ההלוואה מספיק הון עצמי.
הבעיה היא שלא מעט אנשים שוכחים את ההוצאות הנלוות למשכנתא כזו וכך, כאשר הם
צריכים לשלם לשמאי מקרקעין לדוגמא, הם מגלים שהם לא חישבו את ההוצאה הזו. מה עושים
כדי למנוע מצב זה? נערכים מראש!
אילו הוצאות נלוות לרכישת דירה ראשונה?
עלות פתיחת תיק
כאשר לוקחים משכנתא הבנק מבקש עמלה על הטיפול בתיק. עמלה זו היא לא
יקרה מאוד, אך כדאי לחשב אותה.
עלות שכר עו"ד מקרקעין
לצורך רישום הדירה בטאבו והעברת הבעלות, תצטרכו לפנות אל
עורך דין מומחה שיטפל לכם בנושא.
עלות שמאות לנכס
הבנק רוצה לקבל דו"ח הערכת שמאי על הנכס הנרכש ולכן תצטרכו
להזמין שמאי מקרקעין ולשלם לא מעט עבור כך.
עלות ייעוץ משכנתאות
דירה היא הרכישה היקרה ביותר בחיי הישראלי הממוצע ומסביה זו חשוב
לפנות אל יועץ משכנתאות להתאמת תנאי המשכנתא לתנאי הלווה.
עלות תיווך
פעמים רבות רכישת הדירה נעשית לאחר התייעצות עם יועץ נדל"ן או מתווך
שבדק את הנכס וגם לו מגיע שכר טרחה על כך.
עלויות שיפוץ ובנייה
במקרים של דירה המצריכה שיפוץ יש לקחת בחשבון את עלויות הבניה כמו
גם את עלויות הייעוץ עם כל אנשי המקצוע הנדרשים לצורך כך: זה יכול להיות אדריכל,
מעצבי פנים, מפקחי בניה ועד.
עלות בדיקת בדק בית
כאשר מדובר בדירה ישנה, כדאי לבצע בדיקת בדק בית ולוודא שהדירה
תקינה עם כל מערכותיה.
לסיכום
כאשר
פונים לרכישת דירה ראשונה חייבים להכיר את השטח ולבצע שיעורי בית. לצורך כך פונים
לייעוץ עם אנשי המקצוע המתאימים ולא פועלים באופן עצמאי. ההתייעצות עם אנשי המקצוע
הנכונים מקפיצה את כדאיות העסקה ומפחיתה את הסיכונים הכרוכים בה. בהצלחה.
