הנתונים החשובים בלקיחת משכנתא דירה שנייה
הלוואת משכנתא עבור דירה
ראשונה ידועה ביתרונותיה הרבים. אולם, אם לקחתם בעבר משכנתא על דירה ראשונה חשוב
שלא תסיקו מכך מסקנות על משכנתא לדירה שניה משום שתנאי ההלוואה עשויים להיות שונים
בהחלט. קיימים הבדלים בגובה המשכנתא ביחס לעלות הדירה, מס רכישה שעל הרוכשים לשלם
ומס שבח בכל מקרה של מכירת הנכס.
נתונים אלו חייבים להיכנס
לשקלול הנתונים הקיימים על מנת לבדוק אם העסקה אכן משתלמת לרוכשים גם בתנאי משכנתא
פחות נוחים.
שוק המשכנתאות לדירה שנייה
הזינוק החד של מחירי
הדיור בשנה-שנתיים האחרונות לצד מגמת אינפלציה גוברת ברחבי העולם משפיעים מאוד על
מחירי המשכנתאות. ריבית המשכנתא עולה באופן משמעותי בחודשים האחרונים וגורמת
לייקור ההחזרים החודשיים בצורה מהותית.
אנו ממליצים על מודעות
ליתרונות והחסרונות הכרוכים בלקיחת משכנתא דירה שנייה לפני חתימה על חוזה דירה
שנייה.
מה שחשוב לקחת בחשבון ברכישת דירה שנייה לגבי המשכנתא
כשאנו מדמיינים רכישת
דירה שנייה אנו רואים מול עינינו תשואה עתידית כתוצאה מהשקעה, חשוב לקחת עוד מספר
פרמטרים בחשבון על מנת לבדוק שההלוואה אכן משתלמת.
להלן מספר שאלות שכדאי שתשאלו
את עצמכם בנושא משכנתא לדירה שנייה:
מה הסיכוי להשכרת הדירה?
חשוב לדעת כי אחוזי
הסיכוי להשכרת הדירה עשויים בהחלט להשפיע על ריבית המשכנתא. בכל מקרה בו יש צפי
לתקופת זמן בה הדירה תהיה ריקה משוכרים, הבנק עלול לייקר את ריבית המשכנתא. במידה
והדירה הרצויה לרכישה נמצאת במיקום מרכזי, לא צפויות להיות בעיות בהשכרתה, אולם אם
בחרתם ברכישת דירה באזור מתפתח או בלתי מיושב בחלקו, זו עשויה להיות עילה
להתייקרות הריבית על המשכנתא.
מה גובה המשכנתא?
בניגוד למשכנתא על דירה
ראשונה שיכולה להוות בין 70%-75% משווי הנכס, משכנתא על דירה שנייה יכולה לעמוד על
עד 50% בלבד משווי הנכס.
עובדה זו מחייבת את
הרוכשים להעמדת הון עצמי גבוה במיוחד.
מה לגבי מס רכישה?
רוכשי דירה ראשונה ייהנו
מפטור מלא של מס רכישה בקניית דירה בסכום של עד 1.8 מיליון ש"ח וכן דירה במחיר
גבוה יותר מחייבת את הרוכשים במס מופחת על הפער בין הסכום הנקוב לעיל לבין מחיר
הדירה.
רוכשי דירה שנייה להשקעה
משוללים מהטבות אלו ונדרשים לתשלום של 8% מערך הדירה הכולל (בשווי דירה מעל 5.5
מיליון ש"ח גובה מס רכישה עומד על 10%). משפרי דיור שמצהירים על מכירת הדירה
הקודמת בתוך תקופה של 18 חודשים יזכו למס רכישה מופחת בהתאם לכך שהדירה השנייה היא
למעשה דירה יחידה שלהם.
מה בנוגע למס שבח?
במידה ורוכשי דירה שניה
מחליטים למכור את הדירה, הם מחויבים בתשלום של מס שבח בשווי 25% מהפער בין מחיר
המכירה לעלות הדירה. עמידה בקריטריונים מסוימים מאפשרת פטור ממס שבח, בנושא זה
מומלץ להתייעץ עם, יועץ נדל"ן, יועץ מס או יועץ משכנתאות ואף עם עו"ד
מקרקעין.
מה גובה החזרי משכנתא לדירה שניה?
על גובה החזר המשכנתא
להיות נמוך ב-30% מההכנסה הפנויה מה שמגביל את גובה ההחזר החודשי באופן משמעותי.
מהי אם כן הכנסה פנויה? מונח זה מתייחס להכנסה אישית של עובד לאחר ניכוי מס וניכוי
התחייבויות קודמות.
כך לדוגמה במידה והכנסת
הלווה הפנויה עומדת על 10,000 ש"ח בחודש והחזר המשכנתא החודשי על דירה ראשונה
עומד על 4,000 ש"ח, הגובה המקסימלי של ההחזר החודשי עבור דירה שנייה יהיה
שליש מ-6,000 ש"ח, כלומר, עד 2,000 ש"ח בחודש.
הון עצמי
על מנת לאפשר רכישת דירה
שנייה חשוב שהרוכשים הפוטנציאליים יבדקו מ הו ההון העצמי הקיים בידיהם. במידה והוא
אינו מספק, ניתן לשקול את משכון הדירה הראשונה במידה וסיימו להחזיר את המשכנתא.
אפשרות נוספת שנחשבת
לאטרקטיבית פחות, היא לקיחת הלוואות לכל מטרה מגופים שאינם בנקאיים לצורך השלמת
הסכום החסר. מובן שיש לשקול היטב האם קיימת אפשרות להחזר המשכנתא.
תהליך הלוואת משכנתא לדירה שנייה
אוקיי, החלטתם שאתם
הולכים על זה. שקלתם הזדמנויות מול מכשולים והבנתם שעסקת רכישת דירה שנייה היא
אופציה משתלמת עבורכם. בשלב זה עליכם לגשת לבנק ולקבל אישור עקרוני לקבלת משכנתא,
הבנק יבקש פרטים פיננסיים
שונים ובתוך מספק ימים תקבלו אישור או סירוב מצד הבנק.
במידה ואושרתם, יש לבחור
מסלול משכנתא ולבחור ביטוח משכנתא כמחויב. לאחר ביצוע שלבים אלו תוכלו לחתום על
הסכם וליהנות מהלוואת משכנתא למימון דירה שנייה.
לסיכום
חשוב
לבדוק היטב את גובה ההון העצמי לצד הפרמטרים השונים לקבלת משכנתא על דירה שנייה
ולוודא שהתנאים אינם פוגעים בכדאיות העסקה. בכל מקרה שהעסקה אכן משתלמת אנו מאחלים
דרך קלה מהירה ונוחה עד לקבלת הלוואת המשכנתא ושיהיה בשעה טובה!
