טיפ נדלן אונליין

היו גמישים בהצגות

עמוס נכסי דלא ניידא עורכי דין

qqqqqqqqq

משה עזרא יועץ נדלן

מתווך עמית ששון מתווכים

סרטונים

השפעת הבדלי המדיניות התכנונית ברשויות בהתחדשות עירונית

משה עזרא יועץ נדלן

עו״ד יניב יעקב - מנכל ובעלים פרייס משכנתאות

מאמרים וידע

דף הבית /

פטור מהיטל השבחה סעיף 19

סעיף 19 של התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה מתיר לועדה מקומית של תכנון ובנייה ( עירייה, מועצה מקומית או אחר ) לפטור מהיטל השבחה את בעל המקרקעין בשל סיבות שונות. התוצאה היא שבעלי מקרקעין העונים על הקריטריונים לפטור ממס יכולים לבנות על הקרקע שברשותם בהשקעה נמוכה יותר ממי שכן חייב במס. במאמר זה נסביר כל דבר ועניין הקושר לפטור מהיטל ההשבחה, מהם הקריטריונים לקבלו ולמי זה משתלם בסופו של דבר.

תגיות: היטל השבחה מיסוי מקרקעין פטור ממס זכויות משפטיות

24-05-2023

מהו היטל השבחה?

כאשר ועדה מקומית לתכנון ובניה ( זו יכולה להיות העירייה, המועצה המקומית או גוף אחר המנהל קרקעות פרטיות ) מאשרת לבניה על גבי קרקע מסוימת הנמצאת בידיים פרטיות, היא למעשה מעלה את ערך הקרקע מעצם ההחלטה להפוך אותה לזמינה לבניה. בשל כך, בעלי הקרקע נדרשים לשלם מס עבור ההשבחה בערכה של הקרקע שברשותם, גובה ההיטל יהיה מחצית מערך העלייה בשווי עקב ההחלטה להפוך את הקרקע זמינה לבניה ומועד התשלום יהיה במועד מימוש הזכויות, דהיינו, ביום מכירת הקרקע בפועל.

מאחר והמועד לצורך חישוב השווי הוא יום אישור ההחלטה להשבחה, יש כאן מוקש די רציני שחשוב שיילקח ברצינות על ידי גורמים מקצועיים. בהינתן מצב שבו הקרקע נמכרת בפועל זמן מה לאחר האישור כאשר ישנו שפל משמעותי במחירי הנדל"ן, ייתכן והיטל ההשבחה יהיה גבוה מדי לכדאיות העסקה.

לכן, במידה ויש לכם קרקע והיא מאושרת לבניה, חשוב מאד להתייעץ עם אנשי מקצוע מתאימים כדי לוודא שהעסקה שאתם עומדים להוציא לפועל כדאית ולא תגרום לכם לעוגמת נפש עם תשלום היטל השבחה גבוה מאד. בנוסף, חשוב שתבררו האם אתם זכאים לפטור מהיטל השבחה על פי סעיף 19 לתיקון השלישי לחוק.

פטור מהיטל השבחה

פטור מהיטל השבחה תלוי במספר קריטריונים. הלן הקריטריונים העיקריים שנקבעו בחוק למתן פטור מהיטל השבחה:

· שכונת שיקום - הקרקע נמצאת בשכונה אשר הוגדרה על ידי הממשלה כ'שכונת שיקום' ( ניתן לקבל רשימה של שכונות שיקום באתר משרד הבינוי והשיכון ).

· קרקע באיזור שיקום – ישנם מספר מקומות בארץ אשר הוגדרו על ידי חוק בינוי ופינוי כאיזורי שיקום כדוגמת העיר העתיקה בצפת, שכונת כפר שלם בתל אביב ושכונת נחלאות בירושלים.

· מתן צו על ידי הממשלה לאיזור מסוים כפטור ממס – מפעם לפעם הממשלה מוציאה צו לפטור ממס כדי לקדם בניה והתחדשות באיזור מסויים בשיתוף עם הרשות המקומית.

· שיקום או הקמת מבני ציבור – במידה והקרקע תשמש לבניית מוסד ציבורי ( חינוך, תרבות, דת, מדע, צדקה, סעד, בריאות או ספורט ) יינתן פטור מהיטל השבחה.

· שיקום או שיפור דירה של זכאי לסיוע – משרד הבינוי והשיכון מפעיל תוכניות זכאות לאוכלוסיות מסויימות ומעניק פטור לשיפוץ, הרחבה או שיפור מבנים קיימים לרווחת אותה אוכלוסיה ללא היטל השבחה.

· הוספת שטחי שירות שמטרתם הנגשה – במידה והבניה נועדה להנגיש את המבנה לציבור הנכים על ידי בניית מעלית, מעבר עגלות וכ"ו לא יוטל עליו מס.

פרט לקריטריונים אלו ישנם קריטריונים נוספים העוסקים בדקדקנות במקרים שאינם נוגעים לכלל האוכולוסיה, אך מומלץ לכל מי שמחזיק בקרקע ועומד למוכרה לקרוא את המידע השלם ולבדוק האם הוא זכאי לפטור מהיטל השבחה.

מדוע פוטרת המדינה איזורים מסויימים על פני אחרים?

על פניו באמת נראה שהפטור אינו הוגן וניתן למי שארע מזלו להחזיק דירה או מגרש בשכונה קשת יום הנחשבת לאיזור שיקום, אולם המשמעות היא מתן הזדמנות לכל אזרח במדינת ישראל למגורים נוחים וראויים, עמידים וחזקים ואשר אינם מסכנים את סביבתם.

שיקום שכונות הינה פעילות מבורכת אשר מסייעת להכניס אוכלוסייה צעירה וחזקה יותר לשכונות ותיקות, מצמצמת את הפשיעה, מאפשרת בניית מבני תרבות, דת, ספורט ומדע לקידום הנוער ומאפשרת שיוויון הזדמנויות לכל ילד וילדה בישראל להצליח ולשגשג.

מי יכול לייעץ לי בנושא?

אם הינך בעל קרקע ואתה שוקל למוכרה או להשביח את הנכס שקיים עליה, חשוב מאד להתייעץ עם גורמים מקצועיים שילוו אותך לאורך כל שלבי ההחלטה ועד לביצוע העסקה המשתלמת ביותר עבורך. עולם הנדל"ן הינו עולם ומלואו הדורש מקצועיות, מיומנות ומומחיות בנושאי תמחור, ניסוח וחתימת חוזים, בדיקת זכאות לפטור מהיטל השבחה ועוד, לכן חשוב מאד לפנות למומחים:

1. עורך דין מקרקעין – עורך דין מקרקעין ילווה אותך מרגע ההחלטה למכור או להשביח את הקרקע או הנכס שברשותך, יעניק לך ייעוץ וידאג לטפל בכל הנושאים המשפטיים הכרוכים בכך.

2. שמאי מקרקעין – שמאי מקרקעין יעריך את שווי הקרקע ואת התשואה הצפויה ממכירתה, יבדוק מה גובה היטל מס ההשבחה כדי לבחון את כדאיות העסקה, ובמידה והינך פטור יסייע בידך להגיש את המסמכים המתאימים לרשויות.

3. יועץ משכנאות – במידה והחלטת לבנות, להשביח, להרחיב או לשפר את הנכס שברשותך, יועץ משכנאות יעזור לך לבחור מסלול הלוואה שהולם את יכולותיך על מנת להוציא לפועל את תוכניותיך.

4. אדריכלים – אדריכל מקצועי יתכנן ויכין תוכניות בניה לצורך הקמה, שיפוץ ושיקום הנכס שברשותך.

5. מעצב פנים – בעוד שהאדריכל עוסק בעיקר בהיבט ההנדסי והמבני, מעצב הפנים מתעסק בתחום העיצוב ויתכנן את מראה הדירה באופן שהולם את אורח חייכם ועונה על הצרכים שלכם.

6. יועץ נדל"ן – לאחר שתהליך הבניה הסתיים, יוכל יועץ הנדל"ן למצוא לכם קונים או שוכרים למבנה.

היטל השבחה ותמ"א 38

חשוב לדעת כי במידה והחלטתם לבצע השבחה באמצעות תמ"א 38 גובה היטל ההשבחה יעמוד על 5% בלבד ולא על 50% כפי שקורה ברוב המקרים שבהם אין פטור מהיטל השבחה. תמ"א 38 מאפשרת חיזוק יסודות המבנה ושיפור עמידותו במקרים של רעידות אדמה, ודיירים רבים מנצלים אותה כדי להוסיף מרפסות, לבנות עוד חדר ולשפר משמעותית את נראות הבניין, כך שזוהי בהחלט עסקה משתלמת.

פטור ממס שבח – יתרונות מול חסרונות

כמו לכל דבר בחיים, גם לפטור מהיטל השבחה יש יתרונות וחסרונות. להלן עיקרי היתרונות והחסרונות לפטור:

יתרונות

הפטור מעודד וממריץ שיקום שכונות, השבחת מבנים ושיפור הדיור עבור משפחות רבות בישראל שבלעדיו ייתכן ולא היו יכולים לעמוד בתשלומים הגבוהים. הפטור גם מאפשר בניית מרכזי ציבור איכותיים לרווחת אוכלוסיות מתקשות. עצם עידוד הבניה מייצר מקומות עבודה ותעסוקה רבה ובכך מועיל לכולם בצורה משנית. כמו כן, במידה והקרקע מושבחת לצורכי צדקה, משקיעים ופילנתרופים מקבלים רוח גבית מן המדינה להמשיך ולתרום ולחזק אוכלוסיות חלשות וכמובן גם לחזק עמותות ללא מטרת רווח.

חסרונות

הצד השני של הפטור מהיטל השבחה הוא כמובן המדינה אשר מפסידה סכומים גבוהים מאד של כסף שאמור היה להגבות כמס. כמו כן, יש שכונות ואיזורים רבים בארץ שאינם זוכים להכרה מן המדינה כאיזורי שיקום ולכן הם מפסידים בצורה לא הוגנת את הפטור, מעוררים כעס ותחושת קיפוח בקרב התושבים וחוסר הוגנות בשוויון בין אזרחים. כמו כן, במקרים ספציפים עלול הפטור לגרום ללחץ על בעלי קרקעות למכור את נכסיהם מבלי שהם מעוניינים בכך מחשש שיום אחד יוסר הפטור ולשלל מקרי הונאה וסחטנות של החלשים מכל על ידי גורמים עבריינים.

למאמר הקודם

למאמר הבא