מה פשר המושג "רישום בית משותף"?
רישום
בית משותף הוא תהליך הנחוץ לקבלת הכרה רשמית מהמדינה בבעלות ובגבולות של מבנה
מגורים משותף. מטרת התהליך היא להבטיח שניתן יהיה למכור או להעביר את יחידות המגורים
המרכיבות את המבנה המשותף כחוק ולהגן על זכויות הבעלות של כל בעל יחידה בו.
מתי רישום בתים משותפים מתבצע?
רישום
בית משותף הוא אחד הצעדים החשובים וההכרחיים בתהליך הבנייה של מבנה משותף למגורים. על פי חוק המכר
דירות משנת 1973, האחריות לרישום הבית המשותף חלה על יזם הנדל"ן. יחד עם זאת, דיירי הבניין, אשר להם אינטרס מובהק להבטיח רישום מוצלח, אחראים לפקח על
התהליך.
מה נחשב כבית משותף בראי החוק בישראל?
חוק
המקרקעין קובע שבית משותף בישראל, הוא מבנה מרובה יחידות מגורים אשר נרשם בלשכת
המקרקעין בפנקס הבתים המשותפים. מעבר למשמעות הפורמלית של רישום הבית כמשותף, לדבר משמעות גם
מבחינת הזכויות הקנייניות של בעלי יחידות המגורים המשתייכות למבנה ויכולתם להעביר
את הזכויות הללו לצד שלישי. אולם בראש ובראשונה - פעולת הרישום של המבנה כבית משותף מהווה
תנאי סף לבנייתו החוקית.
מה זה פנקס הבתים המשותפים וכיצד הוא נוגע לענייננו?
פנקס
הבתים המשותפים הוא מרשם ממשלתי אשר כולל תיעוד של מבנים מרובי יחידות, כך שניתן לרשום
בו בתור בית משותף גם בנייני מגורים בעלי שתי דירות או יותר וגם בתים דו משפחתיים. זאת כמובן, כל עוד הדבר נעשה
בהסכמה משותפת של כל בעלי הדירות או היחידות במבנה.
רישום
בפנקס הבתים המשותפים, נועד להבהיר את זכויות הבעלות של כל אחד מבעלי
הנכסים הבנויים על המקרקעין. לשם כך מוקצה לכל חלק במקרקעין מספר תת חלקה. בפנקס הבתים
המשותפים גם מתועדות ההצמדות של כל נכס הבנוי על המקרקעין המשותפים, כגון מרפסות, מקומות חניה, מדרגות, מחסנים, גגות או חצרות.
עם
סוגי השינויים הנוספים שניתן לבצע בפנקס הבתים המשותפים ניתן למנות הריסה, שינויים מבניים, בנייה חדשה
וביטולי רישום, כאשר אלו מתבקשים על ידי בעלי זכויות בנכס בהסכמתם של כל בעלי הזכויות
האחרים במקרקעין.
כיצד רישום לבית משותף מתבצע?
רישום
הבית המשותף מתבצע מול משרד המפקח על המקרקעין, הפועל במסגרת הטאבו - שהיא לשכת רישום
המקרקעין. תהליך הרישום לבית משותף בישראל מתבצע באמצעות הגשת טופס בקשה לרישום בית
משותף, בצירוף צו רישום לבית המשותף, תשריט של המבנה, תקנון מוסכם של הבניין, הסכמה לשמש
כנציגות זמנית לבית המשותף ואישור על תשלום של אגרת הרישום.
התנאים לרישום בתים משותפים
את הבקשה לרישום הבית המשותף יש להגיש בהתאם לחוק
המקרקעין, תשכ"ט 1969, תקנות המקרקעין (ניהול ורישום) תשע"ב 2011 וקובץ הנהלים של הרשות לרישום והסדרת
זכויות במקרקעין.
קבלת שירות הרישום של הבית המשותף מותנית בכך שכל
הבעלים במקרקעין המדובר יהיו חתומים על בקשת רישום, ובמקרה של חכירה לדורות - גם על כלל
החוכרים להגיש בקשה. אם יש לרשום גם תקנון מוסכם, אזי כל הבעלים וכל החוכרים לדורות צריכים להגיש
את הבקשה יחדיו.
מי אחראי להסדרתו של רישום בית משותף - היזם או הדיירים?
חובת
הרישום לבית משותף קבועה בסעיף 6ב (2) לחוק המכר דירות בישראל, המחייב את היזם
כאמור, לנקוט
בצעדים לרישום הבית המשותף, וזאת בתוך שנה מיום איחוד וחלוקת הקרקע שעליה
נמצא הבניין, או מהמועד שבו היא נמסרה לקונים - לפי המאוחר בין השניים.
זאת
ועוד - סעיף
6(1) אף
מחייב את היזם למלא את כל הפעולות והחובות הנחוצות לרישום המקרקעין וחלוקתם בהקדם
האפשרי. אולם כאמור, על הדיירים להיות מעורבים בתהליך על מנת להבטיח שיתבצע במועד ובצורה הנדרשת, כדי למנוע פגיעה
פוטנציאלית בזכויותיהם במבנה.
מה עלול לקרות כאשר רישום הבית המשותף אינו מוסדר כחוק?
בישראל, לאי רישום של בית
משותף בהתאם לדרישות החוק, עלולות להיות מספר השלכות כמו אי יכולת לרשום את
בעלי הנכסים כבעלי הזכויות בנכס בטאבו. בכך, נתונות זכויותיהם הקנייניות בנכס בסכנה
של ממש. הדבר עלול בהמשך הדרך להוביל גם לקשיים במכירת הדירה וירידה בשווי הדירות
בבניין כולו. בנוסף לכך, גם בתהליך הרכישה עצמו יכולים להתעורר קשיים בשל עיכוב ברישום הבית המשותף, שכן קבלת הלוואת
משכנתא מותנית בכך שהדירה תירשם בתוך תקופה קצובה על שם הלווים, אך הדבר אינו
אפשרי כאשר הבית לא נרשם בתור בית משותף כחוק.
גם במצבים שבהם המשכנתא
אושרה זה מכבר, גוף המימון עלול להטיל על הלווים סנקציות שונות בשם הפרת התחייבותם החוזית
לרישום הנכס על שמם. לכן חשוב להשלים את תהליך הרישום לבית משותף על מנת להימנע מהשלכות אלו
ולהגן על זכויות הבעלות של כל בעל יחידה.
רישום בית משותף - מדריך מקוצר להבנת התהליך - סיכום
בתהליך
לרישום הבית המשותף מומלץ להיעזר בעו"ד מקרקעין טוב בעל ניסיון רב ברישום בתים
משותפים. ליווי של עורך דין מקרקעין מנוסה ואמין בתהליך זה, הוא חיוני על מנת להבטיח שרישום הנכס
יתבצע באופן חלק וללא מכשולים בירוקרטיים מיותרים. על ידי ביצוע השלבים המפורטים לעיל, בעלי יחידות
מגורים יכולים לקבל בעלות חוקית ורשמית על הנכס שבבעלותכם ולהגן על זכויותיהם
הקנייניות בו.
זקוקים למידע נוסף על תהליך הרישום של בתים משותפים
בישראל? זה הזמן לפנות
ליועץ נדל"ן.
