שמאות מוקדמת - למה צריך אותה ומתי עושים אותה - לדייר
Animated Floating Div
התחברות
דף הבית
טיפ נדלן אונליין

ריבית בנק ישראל והקשר שלה למשכנתא שלי
משה עזרא יועץ נדלן

השקעות נדל''ן בחו''ל - חייבים לטוס לראות את הדירה?
משה עזרא יועץ נדלן

לפי מה שמאי קובע את מחיר הדירה?
משה עזרא יועץ נדלן

בדיקת דירה בטאבו - נסח טאבו
משה עזרא יועץ נדלן
סרטונים
שוק הנדלן מתקרר : הכירו את מצמצמי הדיור
משה עזרא יועץ נדלן
עו״ד יניב יעקב - מנכל ובעלים פרייס משכנתאות
מישאל יהודה אדריכלים
מאמרים וידע
שמאי מקרקעין - מה תפקידו ומתי נצטרך את שירותיו?
משה עזרא יועץ נדלן
רכישת דירה על הנייר
מישאל יהודה אדריכלים
היתר בנייה לבית פרטי
מישאל יהודה אדריכלים
משכנתא בריבית קבועה צמודה
משה עזרא יועץ נדלן
דף הבית /

שמאות מוקדמת - למה צריך אותה ומתי עושים אותה

אנשים שנמצאים טרם רכישתה של דירת מגורים מיד שנייה, או בית למגורים מיד שנייה, תוהים, האם המחיר שהמוכר מבקש מהם הוא אכן ריאלי ומוצדק או שמא, המוכר דורש מהם סכום מופקע שבינו לבין המציאות אין כל קשר. תשובה מדויקת לשאלה זו חשובה מאוד, על מנת שהקונים יוכלו לקבל מהבנק מימון מקסימלי לרכישת הנכס בו הם חושקים. את סוגיית השווי הזאת ניתן לפתור באמצעות הזמנת שמאות מקרקעין לביצוע שמאות מוקדמת. מהי שמאות מוקדמת ומתי מומלץ לבצע אותה במאמר הבא.
תגיות: שמאי מקרקעין הערכת שווי דירה שמאות לדירה בדיקות מקדמיות רכישת דירה
שמאות מוקדמת - למה צריך אותה ומתי עושים אותה

עבודה מדויקת מול הבנק

 
תהליך שמאות רגיל מתחיל בכך שהבנק שממנו בחרתם לקחת משכנתא, שולח לנכס שמאי מטעמו לטובת הערכת השווי של הנכס. הבנק יקבל מהשמאי את הערכת השווי שלו ובהתאם אליה הוא יקבע את סכום המשכנתא שהוא מוכן לעמיד לרשות הרוכשים. נאמר שערך הדירה לפי דו"ח השמאי הוא 1.000,000 שקלים, זאת אומרת שהבנק ייתן לרוכשים משכנתא בסך של 750,000 שקלים.

בתהליך רגיל ניתן לבצע את השמאות ממש רגע לפני ביצוע הליך לקיחת המשכנתא, אחרי שבחרתם בנק וחתמתם על הסכם רכישה של הנכס. אולם, במידה והנכס אותו אתם מבקשים לרכוש הוא מיד שנייה, ואתם מבקשים מהבנק את המימון המקסימלי של 75 אחוזים מערך הנכס, מומלץ מאוד לבצע את השמאות טרם החתימה על הסכם הרכישה.
 

חשיבותו של הליווי המקצועי ברכישה דירה

 
נכס מיד שנייה מעמיד בפני הרוכשים הזקוקים למשכנתא אי אילו אתגרים שעליהם לצלוח. לפיכך, חשוב ביותר שאת תהליך הרכישה ילווה עו"ד מקרקעין מנוסה ואולי בנוסף, יועץ משכנתאות, שיסייע לכם בהתנהלות מול הבנק. אנשי מקצוע אלה ימנעו מכם מצב בו חתמתם על הסכם לרכישת דירה מיד שנייה בסכום של 1.000.000 שקלים למשל, קיבלתם אישור מהבנק למימון של 75 אחוזים מערך הנכס אולם, לפני שהבנק נותן לכם את הכסף הוא שולח שמאי מטעמו, שהערכת השווי שלו איננה תואמת את המחיר הנקוב בהסכם עליו חתמתם. 
סיטואציה כזאת תגרום לכך, שאחרי שהתחייבתם בהסכם מכר על הדירה, תגלו שהמשכנתא שתקבלו איננה בסכום שקיוויתם לקבל, מכיוון שהיא תופחת בהתאם להערכת השווי של שמאי הבנק, ואתם מוצאים את עצמכם בבעיה. זו בדיוק הסיבה שחשוב לבצע לפני חתימה על הסכם מכר, של נכס מיד שנייה, שמאות מוקדמת.
 

כל תהליך והחסרונות שלו

החיסרון הפשוט והבסיסי במקרה של שמאות מוקדמת, נעוץ בעובדה שאתם נדרשים לשלם כסף לאיש מקצוע בטרם בצעתם את עסקת המכר. כלומר, אתם תשלמו לשמאי המקרקעין כסף, גם אם בעקבות ערך השווי שנתן לא תרכשו בסופו של דבר את הנכס. זאת ועוד, שמאות מוקדמת עולה הרבה יותר משמאות רגילה ואתם תיפרדו מסכום שנע סביב 2000 שקלים. 

חיסרון נוסף וכנראה המשמעותי ביותר הוא, שאתם נאלצים לבחור שמאי לפני שבחרתם בנק ממנו תיקחו את המשכנתא. כלומר, תהיה בידכם שמאות טובה, מקצועית ומדויקת שיתכן ולא תוכר על ידי הבנק מכיוון שהשמאי שבחרתם בו איננו מוכר על ידו, ואינו עובד עמו. במצב כזה, הבנק ישלח אתכם לבצע שמאות נוספת עם שמאי שנמצא ברשימת השמאים עמם הבנק משתף פעולה.
 
ניתן אולי, באופן חלקי, לנסות ולמנוע מצב כזה על ידי כך שתבדקו מראש מול השמאי, עם אילו בנקים הוא עובד, בתקווה שיש לו קשר עם בנק שהייתם רוצים ממנו לקחת את המשכנתא. בכל מקרה, היו ערים לסוגיה זו ואל תיפלו לפח שהיא טומנת.


חשיבותו של יועץ משכנתאות בתהליך שמאות מוקדמת

 
יועץ משכנתאות מלווה את הלקוחות שלו לאורך כל תהליך לקיחת המשכנתא והוא בהחלט יכול להבין, טוב יותר, מה על הלקוחות לעשות, בכל צעד וצעד, בדרך לקבלת המשכנתא המיוחלת, ולהפחית את הסיכונים שאולי מסתתרים בנבכי התהליך. 
יועץ טוב ומנוסה מסביר ללקוחותיו בצורה ברורה ומפורטת כל שלב בתהליך לקיחת המשכנתא, הוא ידע האם חשוב להזמין שמאות מוקדמת במטרה להעריך את שווי הנכס, ויביא את העסקה למקום של וודאות, בכל הקשור לכשרותה ואיכותה עבור הרוכשים.  

מה בודק שמאי המקרקעין בהליך השמאות?

 
שמאי המקרקעין שמגיע לדירה העומדת בפני מכירה בודק לפני הכל את תקינותה, ושאין בעיות מבנה שעלולות להיות מסוכנות ומסכנות. הדבר חשוב בכדי להעניק לבנק המלווה את הביטחון שהנכס מהווה ערבות טובה למשכנתא. כמו כן, בודק השמאי שכל מסמכי הנכס תקינים מבחינה משפטית, האם קיימות חריגות בניה, שעבודים ועיקולים. חשוב לדעת, במקרים של חריגות בניה, יפחית השמאי משווי הנכס את עלות העבודה הנדרשת, בכדי להחזיר את מצב הנכס למצב הבניה החוקי שלו, המותאם להיתרי הבנייה.


חשוב להיות מודעים לנקודת המבט של הבנק המלווה

 
בנקים מעוניינים תמיד להפחית את רמת הסיכון שלהם אל מול הלווה לפיכך, הם יעדיפו שהערכת השווי של השמאי תהיה הערכה מחמירה כלומר, הערכת שווי נמוכה ככל שניתן. ישנם מקרים בהם השמאי מעריך את שווי הנכס במחיר גבוה יותר מהמחיר הנקוב בהסכם המכר, במצב עניינים זה, הבנק יתייחס לשווי המצוין בהסכם ויתעלם מדו"ח השמאות.
 

לסיכום - שמאות מוקדמת

 
שמאות מוקדמת חשובה מאוד בטרם חתימה על הסכם מכר של נכס מיד שנייה. הימנעו מעשיית טעות, שתעמיד אתכם במצב שבו אין לכם את כל הכסף עליו בניתם שתקבלו מהבנק לטובת רכישת הנכס. 
למאמר הקודם
למאמר הבא
הצטרפו לניוזלטר השבועי שלנו והישארו מעודכנים בכל מה שקורה בעולם הנדל”ן
צרפו אותי
אני מאשר/ת שליחת דיוור מאתר לדייר
מחשבונים מחשבון משכנתא מחשבון רכישת דירה מחשבון מס שבח מחשבון מס רכישה מחשבון מדד תשומות הבניה
הכר את המומחה
משה עזרא
יועץ נדלן
לפניה אישית
הצג מספר טלפון
אודותינו תנאי שימוש מדיניות פרטיות צור קשר
כל הזכויות שמורות לאתר © Ladayar.co.il