מהי שמאות מקרקעין ומה עושה שמאי מקרקעין מוסמך?
על מנת להבין מה עושה שמאי מקרקעין מוסמך, נתחיל בהסבר, אשר, לכאורה, אמור להיות נחלת הכלל, אבל, למעשה, אינו כזה. שמאות מקרקעין היא התחום העוסק בהערכות שוויים של נכסים שהם נכסי דלא ניידי (נדל"ן), כלומר, נכסים שלא ניתן להזיזם ממקום למקום. שמאי המקרקעין המוסמכים פועלים בהתאם לחוק שמאי מקרקעין, תשס"א - 2001, כשמהאספקט המקצועי, תפקידם לספק הערכה הנוגעת למצבם של נכסים נדל"ן ולערכם הכספי. על פניו, הדבר נשמע קל מאד, נכון?
אלא שכאן, נכנס לסיפור מרכיב "קטן" שנקרא שומה. שומה, באופן כללי, היא הערכה או אומדן, ובמקרה שלנו, השומה היא הערכת שוויו של הנכס, שתקבע את גובה המס שאותו יצטרך לשלם רוכש נכס.
לצורך הערכת נכס הנדל"ן בצורה המתאימה ביותר, נדרש השמאי המעריך את הנכס הנישום לבחור בגישת השומה הנכונה ביותר לנכס, מבין שלוש גישות השומה השונות הנהוגות בארץ (בהתאם לדגם האמריקאי) - גישת ההשוואה, גישת העלות וגישת היוון הכנסות.
גישת ההשוואה
גישת השומה הנפוצה ביותר ולרוב, תהיה גם בעלת תוקף גבוה יותר משאר השיטות, ולכן תקבל עדיפות, בכל המקרים שבהם אפשר ליישם אותה. גישה זו מבוססת על ניתוח העסקאות שהתבצעו ונוגעות לנכסים הדומים לנכס הנדל"ן שעל הפרק ובסביבתו, תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות בהתאם להבדלים הקיימים בין הנכס לבין הנכסים המשמשים לצורך ההשוואה. גישה זו רווחת בעיקר בעת ביצוע שומה לנכסי נדל"ן המשמשים למגורים.
גישת היוון הכנסות
גישה זו מבוססת על היוון רווח תפעולי (לפני המס) אותו מפיק נכס מדמי השכירות, על פי שיעור התשואה שמקובל בנכסים הדומים לו בשוק, ותוך ביצוע ההתאמות הנדרשות לנתוני הנכס הנישום. גישה היוון ההכנסות משמשת, לרוב, בנכסים המניבים הסטנדרטיים (כבנייני מסחר או משרדים). גישה זו היא גישת ההערכה המועדפת להערכת שוויים של נכסים תפעוליים שמוגדרים כ"עסקים חיים" שלהם תזרימי הכנסות (כבתי אבות, חניונים או תחנות דלק) ולא תיושם בכל הנוגע לשווי נכסי נדל"ן המיועדים למגורים.
גישת העלות
גישה זו תתבסס על סיכום כל מרכיבי שוויו של הנכס הנדון - ערך הקרקע, שוויו של המבנה (כולל הפחתים) והרווח היזמי המקובל. גישת הערכת שווי זו מיושמת בנכסים אשר בנוגע להם אין עסקאות המתאימות לצרכי ביצוע ההשוואה הנדרשת ואף אין להם תזרימי הכנסות לצורך ביצוע הארכה בגישת היוון ההכנסות.
שמאי מקרקעין מוסמך ומקצועי "לומד" את הנכס
במקביל,
מבצע שמאי מקרקעין להערכת שווי נכס מספר בדיקות שמטרתן לסייע לו ללמוד את נכס הנדל"ן
הנישום באופן היסודי והמעמיד ביותר.
בין
הבדיקות שאותן מבצע שמאי מקרקעין ותמ"א 38 נמצא בדיקות מסוגים שונים ובנושאים
שונים. למשל, בדיקה הנוגעות לסביבותיו של הנכס ולתוכניות בניין עתידיות בסביבותיו,
בדיקות הנוגעות למעמדו החוקי של הנכס ומגבלות מסוימות החלות עליו מהבחינה המשפטית,
בדיקות הנוגעות לגובהם של התשלומים והמיסים שיידרשו רוכשי או מוכרי הנכס לשלם עד להשלמת
העסקה (כגון היטל השבחה) לשביעות רצון הצדדים, בדיקות הנוגעות להיתרי הבניה קיימים
וכן הלאה.
ומה הלאה?
לאחר
קיום כלל הבדיקות הנדרשות לצורך מתן הערכת השווי המקיפה, ינפיק השמאי מסמך רשמי - דו"ח
השמאות - המאגד בתוכו את כל פירוטי הבדיקות וההיבטים השונים שאליהם התייחס השמאי,
ואף את מסקנותיו המקצועיות, המבוססות על ממצאים אלה.
חשוב
מאד לציין, כי אין המדובר ב"סתם" מסמך, אלא במסמך בעל תוקף משפטי המסוגל
לשמש את האוחזים בו לצורך ניהול מו"מ מול רשויות המיסים, גורמים אחרים רלוונטיים
לעסקת הנדל"ן, ואף, במקרים בהם מתעניינים בנכס הם המזמינים את הערכת השווי
לנכס הנדל"ן, כקלף מיקוח טוב למדי, מול בעלי הנכס המוכרים אותו. בנוסף, ראוי
לציין, כי דו"ח שמאות רשמי כזה, עשוי (ומסוגל, בשל רשמיותו) לשמש אתכם במקרים
נוספים, למשל, מול הבנק, בעת ניהול מו"מ על קבלת הלוואות בסכומים גדולים.
איך לבחור שמאי מקרקעין?
כפי
שבוודאי כבר הבנתם מכל הכתוב על לכאן, תחום הנדל"ן, בניגוד לתחומים אחרים,
אינו אחיד, במובן שהוא אינו "מייצר" מוצרים אחידים בקו ייצור מתמשך, אלא
שלכל אחד מנכסי הנדל"ן יש מאפיינים ספציפיים משלו, המבדלים אותו מנכסים
אחרים, גם אם הנכסים האחרים דומים למדי או נמצאים באותה סביבה.
כתוצאה מכך, ישנה
חשיבות מרובה לתהליך הערכת השווי של נכס הנדל"ן שאותו אתם מעוניינים למכור או
לרכוש, ולכן, ישנה גם חשיבות רבה לבחירת שמאי המקרקעין שייבצע את הערכת השווי.
כאן, בדומה לתחומי שירותים מקצועיים אחרים, רצוי להסתמך, בראש ובראשונה על המלצות
של לקוחות מרוצים, אנשים שכבר נהנו משירותיו המקצועיים של שמאי המקרקעין המוסמך
ויכולים להעיד על רמתו המקצועית, כמו גם על רמת השירותיות והמסירות שלו לעבודתו.
במקרים אחרים, כדוגמת נטילת משכנתא מהבנק, לא תעמוד בפניכם בחירה חופשית לגמרי,
ואת שירותי השמאי (שהבנק מציב לכם כתנאי לקבלת ההלוואה) תצטרכו לבחור מרשימת שמאים
שמולם עובד הבנק שממנו אתם מבקשים את ההלוואה.
מחיר שמאות מקרקעין
הערכת
שווי בתים צמודי קרקע - 2,500-6,000₪, הערכת שווי מגרשים למגורים - 2,000-5,000₪
ואילו הערכת שווי נכסי תעשייה - 4,000-8,000₪. על אף שניתן לראות, כי בשוק השמאות
(בדומה לשווקי השירותים המקצועיים האחרים) קיים טווחי מחירים מסוימים, ניתן לומר,
כי מחיר שמאות מקרקעין, לרוב, נחשב כבטל בשישים, מול הנזקים שעלולים להיגרם,
כשמוכרים או רוכשים חסרי הידע המתאים מבצעים עסקאות נדל"ן, ללא ליווי של איש
מקצוע המנוסה בתחום.
בשורה התחתונה,
קניה ומכירת נכס נדל"ן הן עניינים מורכבים למדי,
שאליהם, לא כדאי להיכנס, כשאינכם מלווים באיש מקצוע מיומן ומנוסה - שמאי מקרקעין
שמכיר את השטח, יודע בדיוק מה לבדוק ולשאול, ויודע גם להזהיר אתכם מפני הסתבכויות
שרוכשי / מוכרי נדל"ן שאינם אנשי מקצוע בתחום, עלולים להסתבך בהן!
