החלטתם לקנות דירה חדשה מקבלן? אתם רוצים לערוך תכנון אדריכלי וחלוקה מחדש של הדירה. איך עושים את זה? מה זה אומר חלוקה מחדש? כל הפרטים ממש כאן.
תגיות:תכנון אדריכלימחיצות פניםדירה חדשה מקבלןעיצוב דירת קבלן
איחוד וחלוקה מחדש
מדובר בהליך מוכר מאוד בתחום הנדל"ן, שנקרא גם פרצלציה. במסגרת ההליך בעצם נעשה סדר בשטח מסוים או בקרקע מסוימת, כך שניתן יהיה לרשום את הקרקע ברשם המקרקעין, הידוע בשם טאבו. בדרך כלל, המהלך הזה נדרש לאחר שנודע שחלוקת הקרקעות המקורית לא נעשתה כמו שצריך ובלי לרשום בטאבו, או שהיא אינה נכונה. מקרה נוסף בו עורכים חלוקה מחדש הוא כשיודעים שהסדרת הקרקע, במקרה כזה שאינה מוסדרת כמו שצריך, יכולה להעלות באופן דרמטי את שווי הערך שלה, או הנכסים שעליה.
מה הקשר בין זה לדירת הקבלן שקנינו?
אם קניתם דירה מקבלן, ובעיקר אם ברצונכם לערוך בה שינויים אדריכליים דרמטיים, כמובן לאחר התייעצות עם אדריכלים ומעצבי פנים, ואתם רוצים להסדיר את זכויות בעלי הנכס לשם העלאת ערכה תוכלו לקדם תהליך חלוקה מחדש, פרצלציה. מומלץ מאוד להתייעץ עם עו"ד מקרקעין לפני שמתחילים בהליך כזה, כדי לדעת אם יש לכך באמת ערך עבורכם. בנוסף, מומלץ מאוד לקבל חוות דעת מאנשי מקצוע שמתמחים בשמאות מקרקעין ומיועץ משכנתאות, כדי לדעת אם יהיה לזה ערך כלכלי בכלל עבורכם בהמשך.
איך מגישים בקשה לחלוקה מחדש?
עליכם להגיש את הבקשה כולל כלל המסמכים הבאים לרשם המקרקעין, שימו לב שמדובר במסמכים רבים, ולכן עו"ד מקרקעין יהיה מאוד רלוונטי בסיוע בהליך. להלן המסמכים שתצטרכו להגיש על מנת לבצע חלוקה מחדש כראוי:
עותק של התכנית לצרכי רישום (התצ"ר), של המגרש והדירה בה נמצאת הדירה.
הודעת רישום ממפ"י, המרכז למיפוי ישראל, כולל עותק של ההודעה.
בקשה לרישום החוכרים, במקרה שיש כאלה בקרקע.
בקשה לרישום, כשהבקשה תיחתם על ידי רשות מקרקעי ישראל.
שטרי רישום אם יש צורך בכך.
בהתאם לנוסח הטאבו ישנן הוראות לייחוד הערות ושעבודים, גם אותם עליכם להביא אתכם.
חלוקה מחדש ללא פרצלציה
לעיתים תקנו דירה חדשה מקבלן, ותרצו לערוך בה מספר שינויים. אין מדובר בשינוי זכויות או משהו דומה למה שנכתב לעיל, אלא פשוט חלוקה שונה של החדרים השונים או המערכות השונות.
גם לצורך כך, מומלץ להתייעץ לפני כן עם עו"ד מקרקעין, יועץ נדל"ן, או שמאות מקרקעין, שיתנו את חוות הדעת שלהם, בנוגע לצורך בשיפוץ הדירה. אך אם לדעתכם באופן אישי יש צורך לשינוי, בסוף, אתם יודעים הכי טוב מה אתם רוצים.
מה תעשה המעצבת או האדריכלית?
מעצבת הפנים לא רק מחלקת את החדרים אלא ממש עובדת על סנכרון המערכות כולן. אם זה המערכת הסולרית, התאורה, חימום תת רצפתי אם יש, וכל שינוי נוסף שמתבצע במסגרת שינוי הדיירים. כשמדברים בדרך כלל על "חלוקה מחדש", מדובר בחלוקת החללים והחדרים בבית, אבל צריך להבין שגם בין המערכות השונות נדרשת חלוקה מחדש אם מבצעים שינויים בבית.
איך זה עובד?
אחרי החתימה על ההסכם עם עו"ד מקרקעין, ואחרי ביצוע בדק בית,, וסגירת המשכנתא מול יועץ המשכנתאות, לפני העבודה של מפקחי הבניה, נכנסת מעצבת הפנים. היא תדבר עם הלקוח ותבנה פרוגרמה שתשקף בדיוק את הרצונות והצרכים של הלקוח. לאחר מכן, היא תכין מספר תכניות עם דוגמא לחלקת הדירה מחדש. חשוב להגיד ששלב זה קריטי ומבצע בליווי צמוד של הלקוח, וזאת כדי לוודא שהעיצוב אכן נעשה כפי שהלקוח רוצה. לאחר מכן מגיע סט התכנית עם כתבי הכמויות, ונמסר לקבלן וזאת לצורך הצגת הצעת המחיר שלו.
חשיבות הפיקוח
במהלך התכנון על ידי האדריכליות, ובטח לאחר קבלת העבודה על ידי הקבלן, יש לפקח על ידי מישהו מטעמכם שאכן החלוקה של הדירה החדשה מתבצעת כפי שאתם רוצים, ולפי מה שתכננתם וראיתם בעיני רוחכם. הפיקוד הצמוד חשוב מאוד להצלחת הפרויקט, ולכן מומלץ לשים עליו דגש.
לסיכום, בין אם אתם מבצעים פרצלציה, חלוקה מחדש של זכויות הדירה בטאבו, רשם המקרקעין, ובין אם אתם
מנסים לבצע חלוקה מחדש של הדירה רק בפן האדריכלי, מומלץ מאוד להתייעץ עם מומחים בתחום, ולהבין בדיוק מה אתם מחפשים ומה אתם רוצים בדיוק לשנות, ואחר כך כמובן לבצע.
