ללא הצגת תכנית מפורטת
על מנת לקבל אישור לפרויקט תמ"א אין צורך
להכין תכונית מפורט על מנת לקבל אישור בנייה עקרוני. יש צורך בהסכמה של מרבית בעלי
הדירות במבנה כאשר האחוז הנדרש משתנה בהתאם לסוג התכנית. על מנת לבצע עבודות
שיפוץ במסגרת תמ"א 38 יש צורך להשיג
הסכמה של לכל הפחות 66% מכלל בעלי הדירות.
על מנת להרוס את הבניין ולבנות אותו מחדש בהתאם
לתוכנית תמ"א 38/2 יש צורך בהשגת הסכמה של לכל הפחות 80% מהדיירים בדומה
לנדרש בפרויקט תמ"א 38 פינוי בינוי כיום. בנוסף קבלת זכויות הבנייה הינה כפופה
לאישורה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה
על מנת למנוע פגיעה ברווחת יתר התושבים הגרים בסמיכות ובחזות העיר.
האפשרויות שבפני הוועדה המקומית
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה עשייה לאשר את החיזוק
של המבנה בלבד, חיזוק השלד של המבנה והוספת ממ"דים, סגירה ומילוי של קומה על
מנת לבנות בה דירות חדשות, הקמת שתי קומות נוספות בבניין, הקמת קומה חלקית נוספת, חיזוק
של המבנה והרחבה של יחידות הדיור והריסה ובנייה מחדש של כלל המבנה.
הוספת ממ"דים ומחסנים
כאשר ניתן אישור לחיזוק המבנה בלבד לבעלי הדירות לא
יתאפשר להוסיף תוספות בנייה ולמעשה מדובר בהוספה
של עמודי תמיכה מאסיביים ומספר של היבטים הנדסיים מורכבים נוספים להם אחראי
האדריכל. כאשר ניתן אישור מהוועדה לחיזוק שלד המבנה יחד עם הוספת ממ"דים יהיה
צורך להוסיף פיר יצוק עבור המעלית ולהקשיח את קומת העמודים כמו גם לסגור אותה בקירות תוך ניצול של השטח למחסנים.
דירות חדשות והרחבת הדירות
במידה ותקבלו אישור מהוועדה לסגירה ומילוי של הקומה
המפולשת ניתן יהיה לבנות בה הן דירות חדשות והן להרחיב את השטח של הדירות בקומה התחתונה
של הבניין אשר עובר שיפוץ. במקרים אלו לעיתים ניתן גם אישור להוספת שתי קומות וחצי
לבניין המחוזק ולהציע את הדירות הללו למכירה.
כאשר ניתן אישור להוספת קומה חלקית נוספת לרוב
האישור יהיה על עד מחצית משטח הקומה שמתחת והשטח יכול לשמש הן לשם הוספת יחידות
דיור והן להרחבת הדירות שבקומה שמתחת.
ליוויי וגב כלכלי ומשפטי
חשוב לקבל ליווי של עו"ד מקרקעין בתהליך קבלת
האישור ובהנעת התהליך. חשוב לדעת שבמסגרת תכנית תמ"א 38/2 ניתן לקבל אישור גם
להרוס את המבנה ולהקים בניין חדש במקומו בהליך פשוט בהרבה מאשר פינוי בינוי רגיל.
במסגרת תכנית תמ"א 38 פינוי בינוי
ניתן לא רק לשפץ את המעטפת של הבניין ומדובר בהליך מורכב יותר שדורש גב
כלכלי ומשפטי לרבות של עו"ד מקרקעין, מפקחי בניה ואדריכלים.
במהלך ההריסה והבנייה מחדש
כאשר מתבצע הליך הריסה ובנייה מחדש למעשה כל
הדיירים מפונים מהדירות לפרק זמן משתנה בהתאם לתוכנית והבניין הקיים ייהרס לגמרי
ובמקומו יקום בניין חזק וגדול יותר הן מבחינת כמות הדירות והן מבחינת הגודל של כל
דירה. במקרה שכזה הבניין החדש נדרש
להיבנות בהתאם לקווי הבניין הישן תוך הוספת הזכויות הן בגודל הדירות והן
במספר הדירות.
מהי התוספת בשטח לדירות
במרבית המקרים של תמ"א 38/2 התוספת לכל דירה
תהיה יהיה בסדר גודל של כ- 13 מ"ר ובירושלים ניתן לעיתים אישור גם ל- 25
מ"ר. במידה ובבניין יש קומות בגדלים שונים כמו גם כאשר ההיקף של הדירות משתנה
בין קומה לבין קומה, שיטת החישוב נעשית לפי מספר הדירות השכיח ביותר בבניין פי
ממוצע השטח של הקומה.
בחירת נציגות לדיירים
לאחר השגת הסכמה של למעלה מ-80 מבעלי הדירות
לתוכנית על קבוצת הדיירים לבחור נציגות מוסכמת אשר תנהל את התקשורת מול עורך הדין למקרקעין
שילווה את התוכנית, האדריכל וכן הלאה. הנציגות היא שתנהל את המשא ומתן מול היזם, הגופים
העירוניים ושאר המעורבים בפרויקט. במקרים רבים מקובל לחתום עם היזם על הסכם נון-שופ
שנועד למנוע בעת המשא ומתן ניהול מגעים מקבילים עם יזמים נוספים.
תמ"א 38 פינוי בינוי ולוח זמנים
מימוש פרויקט תמ"א פינוי בינוי38 עשוי לקחת שנים גם לאחר השגת
החתימות של בעלי הדירות. יש צורך לקבל את ההיתרים הנדרשים מהוועדה המקומית ולהגיע
להסכמות לגבי הביצוע מול היזם. במידה והדברים מתנהלים במהירות וללא עיכובים ושיבושים
ניתן יהיה להגיע לגישת איפיון תוך מספר חודשיים בלבד.
זכויות קשישים בתמ"א 38 ב
על פי החוק אדם מעל גיל 75 המתגורר בבניין לא ייחשב
לדייר סרבן אם היזם אינו מציע לו מימון למעבר לדיור מוגן, רכישת דירה חדשה בבניין
אחר ברמה שהוא היה אמור לקבל בבניין שלו או לחילופין קבלה של שתי דירות שערכן שווה
לדירה יחידה חדשה או קבלת דירה קטנה יותר בפרויקט יחד עם תשלום של ההפרש.
סיכום תמ"א 38 פינוי בינויי
לסיכום הנושא, ההבדל המהותי בין מסלול תמ"א 38
לבין מסלול פינוי בינוי רגיל זה נוגע לאחוז ההסכמה הנדרש לפרויקטים השונים. פרויקט תמ"א 2/38 יש צורך בהסכמה של 80% מהדיירים ובמסלול פינוי בינוי
הסכמה של או 50% מדיירי הבניין או של 60% מהדיירים שעל שמם רשומים הדירות במתחם.
גם הסכמה של 80% מבעלי הנכסים אינה מבטיחה כי
הפרויקט ייצא אל הפועל ורק לאחר הצלחה בתביעה של הדיירים הסרבנים ניתן יהיה להתקדם
בפרויקט.
