תמהיל משכנתא

רכישת דירה מהווה את אחת מההשקעות הפיננסיות הגדולות ביותר בחייו של האדם הפרטי. משכנתא הינה הלוואה לטווח ארוך עבור רכישת נכס או קרקע. תקופת המשכנתא נמשכת 25-30 שנה ובמקרים מסוימים גם לתקופות קצרות יותר.
תמהיל משכנתא הוא מסלול הלוואת משכנתא הכולל מספר סוגי ריביות. בכל מקרה של תמהיל משכנתא, מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות לבחירת התמהיל המשתלם ביותר. במאמר הבא נציג את המידע הרלוונטי בנוגע לתמהיל משכנתא. וגם, מהו תמהיל המשכנתא האופטימלי עבורכם?

תגיות: תמהיל משכנתא משכנתאות מסלולי משכתא ריביות משכנתא מדד המחירים לצרכן משכנתא

16-03-2023

מהו תמהיל משכנתא?

משכנתא המורכבת ממספר סוגי ריביות מהווה תמהיל משכנתא, זאת לעומת משכנתא הכוללת מסלול ריביות אחיד לאורך כל תקופת ההלוואה.

מטרת הבחירה בתמהיל של סוגי ריביות הינה לפזר סיכונים בלתי צפויים ולהקטין את רמת הסיכון.

כאשר הלווה בוחר תמהיל משכנתא של מספר סוגי ריבות הוא יכול ליהנות מיתרונות המסלולים השונים, אולם חשוב לציין כי קיימות מגבלות חוקיות על הרכבי תמהיל משכנתא בארץ.

מהם המגבלות החוקיות על תמהילי משכנתא?

עד לפני תקופה, בנק ישראל לא התערב כמעט בענף המשכנתאות, אולם, כאשר מחירי הריביות ירדו, מחירי הדיור עלו וחלה ירידה בהיקפי המשכנתאות, עלה חשש שמא אותו משבר משכנתאות שאפיין את שוק הכלכלה האמריקאי ב-2008 ישוב על עצמו בגרסה ישראלית ולכן החיל בנק ישראל מספר הגבלות על הרכבי תמהיל המשכנתא בעזרת גוף הפיקוח על הבנקים. לפניכם מספר מהמגבלות החלות כיום על שוק המשכנתאות:

קיימת אפשרות לכלול מספר מסלולי ריביות משתנות בתמהילי משכנתא בתנאי שהסכום הכולל במסלולים אלו לא יעלה על שליש מסכום המשכנתא.
יש לכלול לפחות 33% מהמשכנתא במסלול של ריבית קבועה.
במידה ותמהיל המשכנתא כולל מסלול ריבית משתנה בפחות מ-5 שנים - אין לקחת מסלולי ריבית משנה על יותר מ-33% מסך כל המשכנתא.
חשוב להדגיש כי תחת מגבלות אלו אין להכליל מסלולים המשתנים מדי 5 שנים או למעלה מ-5 שנים. שכן, בנק ישראל לא מתייחס למסלולים אלו כאל ריבית משתנה וניתן לכלול אותם בתמהיל יותר מ-33% מסך המשכנתא.

מהו מסלול ריבית משתנה כל 5 שנים?

ישנן 2 קטגוריות של ריביות משתנות:

ריבית משתנה הצמודה למדד המחירים לצרכן.
ריבית משתנה שאינה צמודה למדד המחירים לצרכן.

בשני מסלולי ריבית אלו גובה הריבית משתנה אחת ל-5 שנים, זאת אומרת שרק בחלוף 5 שנים הריבית תשתנה ועד אז היא תישאר קבועה ולא תושפע מהשינויים החלים בשוק הריביות.

קיימים שני סוגי ריבית משתנה. תוכלו לבחור באחד מסוגי הריבית המשתנה המתאים לכם:

ריבית נמוכה ב-5 שנות המשכנתא הראשונות. אפשרות זו מתאימה ללווה המעדיף החזר חודשי נמוך בתחילת תקופת החזרי המשכנתא ומעוניין לפרוע את ההלוואה עוד לפני מועד הפירעון.
ריבית זו פועלת על פי נוסחה המקבעת את הריבית עד מועד השינוי הבא. מתאימה ללווה הצופה ירידה בשיעור הריבית בזמן הקרוב.

כיצד נראה דו"ח תמהיל משכנתא?

דו"ח תמהיל משכנתא מורכב ממספר נתונים:

תשלום התחלתי להחזר
התשלום הממוצע
התשלום המקסימלי
ההחזר הכולל של המשכנתא

חשוב לדעת כי דו"ח בו מופיעה רק שורת התשלום ההתחלתי להחזר, לא מאפשר הערכה של תנודות המדד ושינויי הריבית על התשלומים החודשיים. מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות ולהשתמש במחשבון משכנתא הזמין בצורה מקוונת באתרים רבים, לצורך הבנת התמונה המלאה עד לסוף תקופת החזר המשכנתא.

איך ניתן לדעת מהו תמהיל המשכנתא הרווחי ביותר?

מכיוון שלא ניתן לצפות את שיעורי הריבית בעשרות השנים הבאות, קשה לחזות מראש מהו התמהיל האופטימלי. רצוי מאוד להתייעץ עם יועצי משכנתאות מומחים בעלי ניסיון וותק בתחום שידריכו אתכם בנוגע לתמהיל הנכון עבורכם, אם כי יש להסתייג ולומר כי גם הם לא ניחנו בחוש נבואי ולכן ייעוץ משכנתאות מהווה המלצה מקצועית בלבד. ריבית פריים לדוגמה, יכולה לעלות ולהכביד על תשלומי המשכנתא או לרדת ולהוזיל את תשלומי המשכנתא. קשה לחזות במדויק מהו התמהיל האופטימלי.

לסיכום תמהיל משכנתא

חשוב לקחת בחשבון נתונים כמו: מצב משפחתי, מצב כלכלי, יכולות ההחזר החודשי ושינויים עתידיים על מנת לקבל החלטה מושכלת בנוגע לתמהיל המשכנתא האולטימטיבי עבורכם. בחירה בתמהיל משכנתא המתאים ליכולותיכם הפיננסיות ולנתונים אישיים נוספים יאפשר לכם לעמוד בהחזרים החודשיים בכבוד וליהנות מהלוואת משכנתא בתנאים נוחים.

למאמר הקודם

למאמר הבא